4月商品房销售面积累计同比-20.9％，增速较3月降低7.1％；4月克而瑞百强房企销售金额同比-59.0％，增速较3月降低6.2％；4月30城成交同比-54％，增速较3月降低8％，但是5月前半月同比-50.6％，似有企稳迹象。
因此，要观察地产放松是否有用，还要区分疫情封控的影响。
根据不完全统计，3月以来有80个地级市的区县及全市出现过不同程度的封控措施（封城、停课、停业、交通管制等），管控区域最高占全国GDP的16％。在3-4月放松地产“四限”的城市中，因为疫情封控措施而可能影响地产销售的城市有郑州、苏州、无锡、南京、沈阳、哈尔滨、秦皇岛（抚宁区）、天津、西安。
因此，3-4月既部分放松了地产“四限”，又没有疫情封控的城市，就只剩下宁波、青岛（除莱西）、福州、昆明、佛山、东莞、贵阳、兰州、张家口、宜昌，这些城市组成了观察地产放松是否有用的有限样本。
我们把全国城市按照“放松地产四限政策”和“出现疫情封控”分成上述三个样本。对比这三个样本，我们发现：
第一，观察样本1+样本2： 在全部“四限”放松的二线城市中，除了福州和佛山以外，多数城市的4月商品房销售均价高于2月或者3月，即出现了房价的环比意义拐点。3-4月“四限”放松城市的均价环比也高于全部二线城市均价环比。这说明放松“四限”对二线城市的房价企稳回升还是能起到一些作用。
第二，观察样本1： 在无疫情封控的“四限”放松城市中，多数城市的商品房销售面积同比增速出现反弹，即出现了销售的同比意义拐点，比如宁波、兰州、佛山、福州、东莞等，但青岛和长沙的销售面积增速在放松后继续下滑。
第三，观察样本2： 在有疫情封控的“四限”放松城市中，4月商品房销售面积同比增速全部出现了下滑。其中郑州、南京、苏州、西安曾在疫情封控之前出现过销售反弹，但在封控当月出现了大幅下跌。对比样本1，说明销售大概率受到了疫情冲击。
第四，观察样本3： 全国房价数据已经有初步改善，观察70大中城市二手房价指数，银根放松已经带动一线城市房价连续4个月环比上涨，一线城市涨价的旗帜效应叠加地方因城施策放松，二线和三线城市房价的环比跌幅也在震荡收窄。
从以上发现来看，不管有没有疫情封控的影响，放松“四限”大概率能对房价环比回升起到一些作用。在没有疫情封控影响的情况下，放松“四限”后地产销售同比回升的概率较大。因此，如果下半年通过常态化核酸检测和流调追踪能够降低出现疫情封控的概率，房价环比增速转正和房地产销售面积同比增速回升还是值得我们期待。
按照历史规律，如果后续观察到销售数据在年中前后企稳，叠加供给侧纾困政策，房地产投资增速也有望在今年下半年企稳，这对于今年经济稳增长和市场信心重建的意义非凡。
（天风医药研究和地产研究对本文数据亦有贡献）
本文源自金融界
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