就算是商业用地的价格跌了 ， 对人家也根本无所谓 ， 因为住宅用地的价格起来了 ， 总的板块价值同样是提升 ， 何必为了你赚钱而耽误人家自己的生意呢？
而且 ， 在政府眼中 ， 并不看重短期的收益 ， 毕竟政府行为都是要考虑长远的 。 卖地是一锤子买卖 ， 只有在政府缺钱时才注重这个 。 比如那些小城市 ， 不卖地简直就没法发工资了 。 近期的鹤岗财政重组和霸州乱收费闹的全国关注 ， 根子就是土地卖不出去 ， 政府实在是没钱了 。
而大城市呢 ， 像京沪深这种的一线城市 ， 根本不拿卖地当回事儿 ， 政府考虑的是更长远的税收 。 只有税收增长才是长期的 ， 短期的土地卖多少钱无所谓 ， 不影响大局 。
所以 ， 政府根本不在乎商业地产的价格 ， 他们只考虑总盘能收入多少税收 。 而无论盖三个还是五个商场都行 ， 盖的越多才有可能吸引到更多的商家 。 反正社会总体消费额是不会变的 ， 谁管你在哪个商家消费的呢 。
你买的这个商铺赔了 ， 那也就是这个商场赔了而已 。 可是你赔钱就肯定有人赚钱 ， 没准儿傍边板块的商场就赚了呢 。 交税总额是不会变的 ， 消费者反正会把钱花出去 ， 对政府来说根本无所谓 。
四、
再有一点 ， 从常理来讲 ， 或者说是全世界大城市的惯例 。 任何一座城市 ， 人均商业面积的极限就是在1-1.2平米左右 ， 一旦超过 ， 那就会有大量的商家赚不到钱 。
但是 ， 这只是一整座城市的平均值 ， 意义不太大 。 比如现在北京的商业面积总量肯定已经超过这个数值了 ， 但政府又规划了新区 ， 比如朝阳金盏、大兴瀛海、亦庄河西 ， 以及海淀山后等等 ， 那要不要规划商业面积？还得规划啊 ， 市区的面积饱和了 ， 人家周边新区还处在起步阶段呢 ， 总不能都轰到市区去吃饭娱乐消费吧 。
所以 ， 政府的商业用地规划一定是大量增加的 。 哪怕已经是成熟地块 ， 人家也愿意先规划商业 ， 然后再考虑住宅 。 毕竟商业是长期的收益 ， 万一将来都火起来了呢 。 而住宅怎么都是一锤子买卖 ， 将来的房产税还远着呢 ， 太远的事情现在还没必要太认真 。
而商户 ， 也就是真正的经营者 ， 他们是会用脚投票的 ， 流动性非常的强 。 反正都是租房 ， 哪儿能赚钱就去哪儿 ， 今年海淀明年大兴后年顺义的根本不叫事儿 ， 只要能赚到钱 ， 从黑龙江跑到海南都无所谓 。 温州人之所以能走遍全世界 ， 凭的就是资本的嗅觉 ， 人也是随着金钱而流动的 。
商家很喜欢买房吗？未必 。 如果真喜欢买房 ， 那开发商就都不卖房了 ， 租房不是赚的更多吗？对商家来说 ， 最重要的是现金流 ， 持有的资产必须是能变现的才重要 。 这点对于大商家来好说 ， 比如商场持有者 ， 可以随时用商场写字楼换到钱 。 而散户小商家呢 ， 你可以那商铺去银行试试 ， 看他们是否愿意要 。
任何一种商品 ， 只有银行才能评估出最准确最稳定也最保守的价格 ， 不能抵押的一概属于不良资产 。 银行为什么无论商铺市场多红火 ， 最多也只提供6成10年的按揭贷款啊？这不是中国独有的 ， 而是大多数国家的行业惯例 。 因为银行经营了几百年 ， 早就知道这种产品风险大 ， 也难于持久收益 ， 所以为了降低风险才短周期低额度 。
商户是流动的 ， 那就意味着商圈和商铺的价值不稳定 ， 一旦跌落就很难回升 。 而且 ， 全世界的商业利润有个惯例 ， 就是都必须围绕银行利率而波动 。 那投资商铺其实就是做生意 ， 其利润率就不能超过银行利率 。 前些年商铺的租金回报率之所以高 ， 那是因为买卖好做 ， 银行和民间借贷的利息都高 ， 所以作为出租业的商铺也回报率高 。
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