今天来跟大家讨论一个很现实的问题。
目前我国商品房库存量已达到了四年来的新高，商品房卖不动了。
而由于各城还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量（指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）已经达到38.4亿平方米，能满足9600万人的居住需求。
你要是说写字楼卖不动那还正常，毕竟它既不是投资首选，后期修缮成本也极高，更不可能买来住。
但商品房库存连创新高，这就有点不对劲了，供求端都有可能出了问题，但问题在哪呢？
01
说白了，突出一个供求不对称。
前边也说了，地方财政收入的大头就是卖地，大部分城市土地出让收入能占总收入的60-70%，更夸张的地方甚至突破80%，这么一大笔资金来源不可能说断就断，卖不动也得卖。
但从开发商角度来说，市场行情差谁都知道，拿地非常谨慎，能不拿就不拿，就算是地方指定开发的，也得想破脑袋怎么把成本往回拽一拽。
大不了楼盖少一点，配套也少一点，什么花园泳池也都缩缩水吧。
而且拿到地的房企，多多少少也被自身内部问题掣肘，这就造成了一块地的去化周期被无限拉长，也就是通俗意义上的“烂尾”，可不就成库存了吗。
再从买房人角度来说，前段时间“专家”刚建议完年轻人不要掏空6个钱包买房，后手就有人建议把“少管闲事”纳入专家必修课。
因为就算掏空6个钱包，也换不来大城市一套小三房。
再加上疫情反复，买房子在某些人心里甚至成了“赔本买卖”，买了又不升值，还贬值，这大冤种谁爱当谁当。
所以一边是城市疯狂卖地，国央企当接盘侠，民企烂尾现象屡见不鲜；一边是购房者不想当冤大头，除了刚需外都在持续观望，商品房夹在中间两头不是人，只好乖乖躺平。
02
好消息是，最近政策非常给力，据不完全统计，仅4月份全国就出台了放松政策66条，超过一季度总和。
而且这些政策大部分都对限购限售做了很大幅度的调整，比如南京、太原、杭州，还净是些省会城市。
图源：乐居买房
就差把“我们要去库存！”写脸上了。
但坏消息是，仅靠放开限购还远远不够。
在上一轮去库存大潮中，棚改发挥了举足轻重的作用。根据人民日报报道，“十三五”时期，全国超额完成2000万套棚改目标任务。
如今棚改已成过去式，新一轮去库存又该靠什么完成，现在看还没有给出正确的答案。
而更致命的是，随着三四五六线城市棚改落幕，住房空置率居高不下的问题也必须得到重视，这些城市无一例外都是人口净流出地，前期需求严重透支，库存量大幅攀升，无人接盘是普遍现象。
综合来看，根据克而瑞数据，三四线城市平均去化周期已达到28.15个月，库存风险直线上升，同比增幅达123%。
举个例子，广西防城港，去化周期高达152个月，位列第一，现有库存要消化12.7年；兰州、沧州、岳阳、淄博、宝鸡、蚌埠，广义库存量均超过8000万平方米。
小城市留不住人，大城市寸土寸金，想要完美平衡二者关系，砝码还要更重一点。
近日，湖南省出台新政，罕见地从土地供给端减少供应，以此解决现阶段楼市的供需矛盾难题。
推荐阅读
- 鹤岗|年轻人喜欢去什么样的城市？
- 房企|丁祖昱：房企正在退出一些城市
- 楼市|比房价下跌还尴尬！3个消息，让楼市陷入卖不掉买不起“难题”
- 限购|第一个取消免费核酸城市的出现了，意味着什么
- 度假区|房子卖不掉怎么办？
- 二手房|我有一套二手房，卖了半年就是卖不掉，着急用钱可咋办？
- 二线城市|不管房价是跌是涨，这4类房都有较大贬值风险，入手太不划算
- 二线城市|中国现有城市如何分级？一线二线和18线县城，房产价值能一样吗？
- 防水|四五线城市商品房的怪象出现在了农村，家里盖着几层的小洋楼，没人住
- 袁奇峰|城市引领者：引时代潮流 领美好生活