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2022年的房地产市场 ， 看似风平浪静 ， 实则汹涌澎湃 。 按照常理推测 ， 今后的几个月时间内 ， 还会有更多的城市出台名目繁多的“救市”政策 ， 例如加码解除限购、继续下调房贷利率、继续加持人才购房补贴力度等 。
然而 ， 有一个现实情况出乎了不少人的预料 ， 那就是虽然各方面积极的政策不断出现 ， 但是依然没能阻挡住房地产价格下行的势头 。 当前的房地产市场 ， 除了上海、北京、杭州、深圳强实力的一线大城市之外 ， 其他弱一线城市和二三线城市 ， 无论新房还是二手房成交量都持续走弱 ， 尤其是占据市场交易主体的二手房 ， 成交量和成交价格依然表现出下行态势 。
所以 ， 2022年下半年的楼市 ， 有2点值得关注：一方面政策继续强势走起 ， 试图重新拉回房地产；但是另一方面 ， 购房者们早已经习惯了这种“局面” ， 已经上车的人早就在车上了 ， 没来得及上车的人也不慌不忙 ， 楼市表面上回暖 ， 但实际上依然遇冷 。
现在 ， 很多人关心的是 ， 2022年 ， 该“抓机会买房”还是“把房子卖掉”？回答这个问题 ， 其实还得从影响房地产的2大因子说起 。
首先是货币发行量 。 央行有一位副行长曾经这样说过 ， 房地产与货币呈现出正相关系 ， 过去的20年来 ， 房地产之所以保持了高速增长态势 ， 关键的因素是货币出现持续超发的情况 。 例如原本一个人手中只有10万元 ， 他买不起房子 ， 但是货币增发之后 ， 这个人手中有了30万元 ， 他就有钱去买大型资产（主要是房地产） 。
货币的增发与通货膨胀保持着密切的关联性 。 数据显示 ， 2011年我国的货币供应量表现值M2为85.16万亿 ， 然而到了大约10年之后的2021年 ， 当年的M2直接达到了238.29万亿 ， 比起10年前的M2数据 ， 直接增加了接近2倍左右 ， 按照平均数计算 ， 每年的增速是15.3% 。
所以 ， 聪明的房地产专家们和房地产销售员们 ， 经常会拿着“M2增发与通货膨胀”数据来告诫人们 ， 你们手上的现金存在银行 ， 将越来越不保值 ， 至少现在100万元的现金存进银行 ， 1年之后只剩下85万元了 。
反之来看 ， 房地产则成为了“财富保值的常青树” ， 1998年房改之初 ， 全国房产均价为2000元/平米 ， 到了20年后的2022年 ， 全国房地产均价达到了1万元出头 。 增幅整整达到4倍以上 ， 如果地段稍微好一点的话 ， 增幅可能超过10倍 。 房地产跑赢了通胀、跑赢了预期、跑赢了物价 。
从经验来看 ， 这个观点确实正确 ， 买房早的人不仅具备了抗通胀能力 ， 而且早已经赚
值得一说的是 ， 从2017年开始 ， M2的增发量开始呈现出逐年下滑的态势 ， 货币的发布量比起GDP的增速逐渐出现了相互适应的态势 。 2016年M2直接降低至个位数 ， 2016年至2018年基本在6%-9%之间徘徊 ， 2021年由于受到发展提振需求的影响 ， 当年M2稍有抬头达到了9%-10% ， 然而随后则再次下调 ， 根据专家们的预测 ， 2022年及以后的几年里 ， M2增幅或依然保持在6%-9%的合理区间 ， 不会有多大的下行幅度 ， 当然了 ， 也不可能有多高的增幅 。
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