|你的名字我的房子？苏建友律师讲借名买房所有权归属的认定
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借名买房所有权归属的认定
借名买房是指借名人不满足限购政策的购房资格或者不方便以自己的名义去购买房屋时 ， 与被借名人达成借名协议 ， 以被借名人的名义购买房屋 ， 借名人办理相关的购房手续并且支付购房款 ， 借名人对房屋实际占有使用 ， 在满足过户条件或其他约定的情形时将房屋过户给借名人的行为 。
目前的司法实践中 ， 纠纷往往发生在借名人要求过户的阶段 。 法院审理的要点主要有：
1.所购房屋的性质 。 通常情况下 ， 对于借名购买经济适用住房等政策性保障住房的行为不予支持；
2.双方之间是否存在借名登记的约定 。 如果仅仅能证明确实存在出资关系 ， 但不足以证明双方之间存在借名登记的约定 ， 法院往往不予支持；
3.房屋的实际居住情况也是法院衡量双方是否存在借名买房关系的重要因素；
4.不能转移登记或者存在善意取得 。 若房屋因被借名人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记 ， 或者涉及善意交易第三人利益的情况下 ， 法院一般也不予支持 。
以案说法
1.被借名方后悔——借名买房双方签订借名买房合同后 ， 遇到房屋价格上涨 ， 房价上涨或下跌均属于市场经济中的商业风险 ， 双方均应当自行承担房价上涨或者下跌的后果 。
北京市昌平区法院2016年通报社区5起典型案例之案例一(2015)昌民初字第05821号
2006年王先生取得购买经济适用住房资格并与北京某房地产公司签订《北京市商品房预售合同》 ， 约定王先生购买昌平区东小口镇天通苑住宅小区某房屋 。 同日 ， 王先生与吕先生签订《经济适用房指标转让协议书》 ， 约定将购买天通苑经济适用房的指标以5万元的价格转让给吕先生 ， 涉案房屋全部购房款及相关费用均由吕先生支付 。 后吕先生支付了全部购房款及相关税费以及指标转让费 。 2008年11月 ， 双方又签订了一份协议 ， 约定当涉案房屋可以上市交易时 ， 王先生保证无条件、无偿的积极配合 ， 直至过户到吕先生名下 。 现在房屋已经可以上市交易 ， 但王先生迟迟没有配合吕先生过户 。
王先生表示自己是小学文化 ， 不知道按照当时的法律规定该转让是违法的 ， 也不知道该转让协议的签署会导致原告永久丧失购买经适房的资格 。 几年当中货币贬值 ， 房价上涨近十倍 ， 且政策有调整 ， 在以上几种原因下 ， 王先生觉得自己利益受损 ， 合同内容显失公平 。 故王先生起诉吕先生 ， 请求判决吕先生依法履行“经济适用房指标转让协议书”约定的返还义务 ， 即原告按照合同约定返还被告买房时双倍房款740000元、被告返还涉案房屋 。
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