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房地产对于众多老百姓来说既是那么的熟悉 ， 也是那么的陌生 ， 熟悉是因为房价一直处于上涨的状态 ， 陌生是没有真正的了解房价的构造 。
一线城市和三四线城市房价相差甚大 ， 一线城市平均房价来到了6.5万元每平米 ， 三四线城市平均房价在1万元左右徘徊 ， 房价相差6.5倍 ， 很多人都有这样的疑惑 ， 同样都是钢筋混泥土建造的 ， 难道成本就相差这么多吗开发商这1000%的利润都不止吧！
很多人看到的只不过是建筑成本 ， 却没有看到房子建造过程中需要支付的成本 ， 房子在开发的过程中包含的成本由土地、建安管理成本、财务成本、税务成本 。
根据2020年全国百强房地产企业公开的数据显示 ， 土地成本占到开发成本的48% ， 部分中高端小区占到建筑成本的60% ， 税费成本占比也达到了15% ， 另外还有销售成本 ， 人员管理成本、周边配套成本等各方面的东西包含在一起占到总房价的85%~90% 。
城市发展得越好 ， 建筑成本占到的比例就越高 ，房地产企业的利润空间也在不断地被压缩 ， 过去房企的利润空间能达到30% ， 现在房地产企业的利润空间普遍保持在5%~10%部分房地产企业降价促销只能保持在2%~3% 。 建筑成本只是占很少的一部分 ， 所以房价并不是由建筑成本所决定的 ， 更多都是由土地成本所决定的 。
根据5月份国家统计局公开的数据 ， 显示全国平均房价比去年高峰期下降幅度达到了12% ， 房价下跌的城市数量仍在持续性的扩大 。 相信不少人都有过这样的感觉吧！降价的要不是三四线城市 ， 要不就是郊区地方 ， 核心区域的房价依旧保持坚挺的状态 。
最根本的原因是核心区域的地价没有下降 ， 而且还处于慢涨的状态 ， 面粉的价格不下降 ， 面包的价格当然也不会有太大的空间 。
近期传来消息 ， 中心城市地价开始有松动了 ， 意味着中心城市的房价也会跟着有松动 。 北京、天津、广州、杭州、苏州、武汉等城市地块都有轻微的波动 ， 老百姓更进一步地看到希望了 。
北京最新的土拍消息 ， 楼面价4.5万元每平米 ， 这个价格对比去年10月份相邻的地块楼面价5.5万元每平米 ， 降幅达到了1万元每平米 ， 意味着建出来销售房产的价格也会相差1万元每平米 ， 甚至会达到15000元每平米 。
北京旁边的天津 ， 楼面起拍价格23346元每平米 ， 这旁边有块地块 ， 2020年成交的时候楼面价去 ， 到了30548元每平米 ， 6000多元每平米 ， 建出来的房产差价7000至1万元 。
广州作为华南第一城市 ， 起拍价格比去年首次降低幅度达到了20% ， 重点城市的土地价格都有所松动 ， 意味着未来房价都会跟着松动 。
想象是美好的 ， 现实却是残酷的 ， 降地价不是为了降低房价 ， 更多的是为房地产企业创造更好的利润 。
2021年上半年第1次土拍的时候 ， 全国各地频繁出现地王 ， 成交价格再次创下新高 ， 北京、杭州、苏州、重庆、上海等城市成交价格持续的高攀 ， 购房者出现了疯狂抢房 ， 认为市场将会成为2016年的巅峰 。
第2次土拍的时候 ， 市场就迎来了180度的大转变 ， 土地流拍率持续的增加 ， 北京流拍率60% ， 长沙流拍率66% ， 然后国内多个重点城市土地流拍率都已经超过了50% 。 进入到第3次土拍 ， 基本上没有民营企业敢入手了 ， 更多都是以央企国企为主 ， 福州流拍率33% ， 厦门流拍率50% ， 沈阳流拍率70% ， 东莞流拍率也达到了70% 。
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