持有|近日官媒披露“房地产税”年底将开征，这一可能性有多高？
房地产税专家施正文在接受新闻周刊采访中披露，“房地产税”或将在年底前试点开征：
近日，官方媒体中国新闻周刊对“房地产税问题专家——施正文”的一篇采访上了各媒体报道的头条，其中最引人关注的一个信息是：“房地产税或将在年底前试点开征，税率不超过1%”，另外在这篇采访中还有透露了四个重要观点：第一、房地产税已经提上日程，一线和少量二三线城市先试点；第二、房地产税就是针对高房价挤泡沫，让商品房的价格降下来；第三、实行高端轻税原则；第四、在共同富裕的背景下，能够调节财富的二次分配。
来源：新浪财经
我们对该文所表述的房地产税的作用以及意义与施教授基本一致，唯一质疑的是推出的时间点：今年年底前。从房地产市场发展趋势来看，我们已经错过了两次最好出台房地产税的时间点，第一次是在2017-2018年，当时核心一二线城市房价快速上涨，并且上涨趋势向三四线城市蔓延；第二次时间点就是今年上半年，核心城市及部分三四线城市房价和地价普遍过热。自下半年以来整个房地产市场形势已经转变，除了统计局公布的7月份以来的销售、投资等数据全面下滑以外，9月7日银保监会在答采访人员问给出的“房地产融资的五个持续下降”再次对市场转向进行了印证。房地产融资的五个下降分别是（截止7月末）：
· 房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。
· 房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。
· 房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%。
· 理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42%。
· 银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27%。
当前推出房地产税面临的三个问题
第一、今年下半年地方财政压力较大，土地出让金仍是重要支撑。近日，31省份上半年财政收支“成绩单”陆续发布，根据一般公共预算收支情况可以看出，除了上海收支有盈余以外，其他30个省市均出现收不抵支的情况（见图1）。
图1:2021年上半年各省市财政收支缺口情况（亿元）
▲数据来源：Wind、各省财政厅、中泰证券研究所；四川省尚未披露上半年财政收支情况，数据为1-5月份
2021年上半年，我国有14个省份的财政自给率超过50%，排名前5的省份依次为上海、浙江、北京、天津和广东，占比均在80%以上。西藏、青海、甘肃、黑龙江和新疆等省份财政自给率不足30%，排名靠前的城市基本都是今年卖地比较好的区域，如果房地产市场下行，大部分地区财政的压力会更大。
第二、轻税率已经被证明失败。目前实行房产税的试点城市有上海和重庆，两地的房产税是怎么计算的呢？试点上海房产税实行0.4%～0.6%的差别化税率，重庆房产税为0.5%～1.2%。来看看上海，在一个家庭人均拥有住房60平米(含)以上的情况下，购买二套房时需要按超过部分总价的70%为税基缴税，成交单价在5.5万元以上税率为0.6%，5.5万元以下税率为0.4%。举例来看，如果你是三口之家，当前居住120平米的房子，是不需要缴纳房产税的（人均豁免60平米），当你再购买一套120平米的房子时候，需求缴纳房产税，计税的面积是60平米（两套房240平米，减免180平米），假如房屋单价5.5万，税率是按照0.4%的七折来计算，也就是9240元，这就是一套660万房子一年的持有成本，持有成本极低，也就是一个月的房租。重庆只是针对高端房源征税，持有成本也比较低。这样的低税率怎么可能打击到炒房呢。
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