我们为什么不建议购买小城市的房子？主要是三方面原因：
首先 ， 小城市人口不断流失 ， 需求消耗殆尽 ， 购买力严重透支 。
观察我国的人口流动趋势不难得出一个结论：不论是常住人口数量 ， 还是小学生数量 ， 都呈现出弱省被强省虹吸 ， 低级别城市向经济发达区域、大都市圈城市群集聚的特征 。
国家统计局公布2020中国人口普查年鉴显示 ， 江浙沪广东等东南沿海发达城市 ， 在吸引外省人口疯狂涌入 。 其中广东外来人口逼近3000万大关 ， 江苏、浙江和上海均超过1000万 。
反之 ， 河南、安徽、四川、黑龙江、吉林、辽宁等省份的户籍人口却在不断被虹吸 ， 常年外流 。 尤其是河南、安徽、四川 ， 户籍在外的人口均超过了1000万 。 其中江浙沪吸走最多的就是安徽人 。
此外 ， 证券时报·数据宝统计报告显示 ， 过去十年 ， 我国人口净减少数量前100的城市中 ， 均为非省会城市 ， 且超过八成都是三四线小城市及县城 。 其中有三成来自黑吉辽 ， 黑龙江以12座排名第一 。
值得一提的是 ， 过去十年 ， 全国有8座城市常住人口减少超过100万 ， 分别是保定、绥化、四平、资阳、齐齐哈尔、六安、安庆、通化 。 人口流出的方向基本是去沿海经济发达地区、大城市 ， 也包括本省的中心城市等 。
小城市为什么留不住人？无非是三方面原因：
一 ， 除了可以提供比大城市价格更便宜的住房外 ， 小城市在产业、就业、基础配套设施、公共服务水平等方面都相对落后；
二 ， 小城市竞争小 ， 本质上是人才和产品的极度缺失 ， 缺乏激烈的竞争 。 市场迭代缓慢 ， 识别人才的大环境能力差 。 我们今天在大城市随处可见的高纬度、高精尖技术 ， 在小城市是没有生存空间的 ， 因为没有产业、配套、资源、资金等来支持’
三 ， 狭隘的发展、就业观念和并不低的消费水平 。 小城市圈层比较固化 ， 而且大家都喜欢扎堆考公务员 ， 关系网、人事网、攀亲搭关系的现象比比皆是 。
而小城市人口不断流失 ， 直接反映的就是购买力丧失——人口外流 ， 带走的不仅仅是人 ， 而是沉甸甸的购买力 。
有人可能会说 ， 2014-2018年 ， 这一时期很多小城市 ， 房价整体涨幅都达到了50%-70% 。 有些县城的房价都翻倍了 。
说这话的人都忽略了一个基本事实 ， 过去这一轮小城市的房价“补涨” ， 并不是依靠城市的自身实力 ， 而是靠“棚改货币化安置补偿政策”——棚改不再发房 ， 改为发钱 ， 人为创造了需求 ， 也制造了大量购买力 。 这些拆迁户跑到商品房市场去买房 ， 需求大量释放 ， 房价才得以蹭蹭上涨 。
现在小城市的基本面和5年前完全不同了：一方面 ， 购买需求都已经消耗殆尽了 ， 尤其是本地人 ， 基本上都有1-2套房产 ， 不缺房；另一方面 ， 小城市的需求还在被高级别城市虹吸 ， 人口外流就是证明 。 大量的高质量人才都跑到了大城市 ， 最终受伤的还是小城市的楼市 。
其次 ， 全国90%以上的小城市 ， 住房都已经严重过剩了 ， 广西、东北等不少小城市的库存去化周期都超过10年 。
衡量一座城市房价的走势 ， 最不可忽略的就是新房库存 。 有人说二手房才是市场的真实反应 ， 那是针对大中城市 ， 对于小城市而言 ， 其实二手房基本没有成交量 ， 只有新房市场 。 原因很简单 ， 一方面 ， 本地人买房大多是为了居住；另一方面 ， 小城市本地人不需要再买房 ， 外地人不来买房 ， 所以二手房很难有成交 。 3月末的22.58个月跳增至24.78个月
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