在山东聊城 ， 房价为什么那么高？
聊城房价在2016-2018年的涨幅在60~80%左右 ， 这个上涨让很多购房者难以接受 ， 我看了其他人的回答 ， 有些分析有点道理 ， 但都没说到点子上 。这次上涨之前 ， 聊城原本是房地产供需稳定的四线城市 ， 没有顶层的超级大利好政策 ， 不会因为内部原因暴涨的 ， 上涨的诱因在外面 。外部诱因 ， 在加上开发商、地方、购房者市场行为才导致房价这么高 ， 在这个过程中你一定要考虑人 ， 人的市场心理和行为很难改变 。
下面我会逐一分析 。外部诱因是上涨的基础动力你一定要记住 ， 房子无论再怎么样也是经济的附属物 ， 这样你才能看到别人看不到的东西 ， 最好有一定的金融知识 。比如资金总是流向有赚钱效应的地方2008年全球经济出问题 ， 顶层货币放水 ， 抵御经济低迷 ， 最重要的是刺激投资 ， 利率低谁都知道借到就是赚到 ， 像国企、地方上都拼命借钱 ， 债务节节攀升 ， 没几年就增加了十万亿 ， 虽然没打算还 ， 但顶层嗅到了金融系统风险所以2016年全国的媒体都在说债务 ， 顶层的解决办法是转移债务 ， 企业降杠杆 ， 居民加杠杆 ， 这里提一句 ， 顶层调控始终围绕稳就业 ， 控通胀、稳定汇率来的 ， 你去看上市公司的财务报表 ， 也能看出个大概 ， 自2016年来 ， 资产负债率通常都是下降的居民加杠杆最安全的就是银行贷款 ， 房地产就有了上涨的基因 。
【2021山东各大城市房价排行榜,山东房价】不要老是纠结在聊城内部规划和产业上还有一点 ， 眼光要跟着聪明的资金走 ， 2016年聪明的资金都在一线城市和强二线 ， 所以在聊城上涨之前 ， 这些城市已经充分上涨了 ， 开始限购限贷了 ， 限购限贷是典型的打乱市场节奏的手段 ， 但非常有效 ， 一是扎了一道篱笆 ， 把一部分需求关在外面 ， 二是降低了开发商的预期这样 ， 这些资金就要另找去处了 ， 进不去的进不去 ， 赚钱预期降低的降低 。
碧桂园为代表的房企来聊城就是佐证聊城本地接棒上涨应该说 ， 最先咧嘴笑的是地方 ， 地方上在94~2008年分税制后一直没有理想的财政来源（后来又有了营改增 ， 又被顶层抽走一部分） ， 叫苦不迭 ， 顶层就把土地出让给了地方 ， 地方才算有了救命稻草 ， 毕竟地方事儿多 ， 花钱的地方太多 。这是顶层和地方的博弈碧桂园这些企业资金充足 ， 一是实际资金充足 ， 杠杆加借新还旧 ， 二是相对充足 ， 相比原来在一线和二线城市的成本 ， 三四线的投资会很舒服聊城各种地王就出来了 ， 地王对当地利益相关的影响：一、卖方者：停止出售或者提高价格 ， 影响原来供求 。
二、开发商：开发形成供应需要时间 ， 没有实际供应增加三、购房者：买涨不买跌 ， 恐慌入场四、媒体中介：大肆渲染 ， 影响购房者心理 。无论是什么投资 ， 最重要的一点是要尊重市场 ， 还有就是人的心理和市场行为是很难改变的 ， 当上涨过程中大量刚需和改善被消耗掉以后 ， 房价也来到高位 ， 买不起的买不起 ， 需求下降了 ， 市场开始降温 ， 房价进入横盘 ， 横盘一段时间 ， 就有现在的一波下调聊城中间又一些小插曲 ， 就是教育划片 ， 不然的话 ， 上涨可能在2018年的小阳春就夭折了 ， 这个插曲有自身的弊端 ， 导致以往来聊城求学租房需求少了 ， 租售比跟着降 ， 租租不出去 ， 住不一定住 ， 又变相加速了横盘和调整的到来 。
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