1 ， 房价的变动是如何影响到房子的租赁价格的呢很多城市出现了房价上涨 ， 房租却下降的现象 ， 普通人对此百思不得其解 。核心城市商品房供应总量有限 ， 购房需求对于核心地段房源需求旺盛 ， 因此好地段房子价格总归是上涨的 ， 不过和房价蒸蒸日上相比 ， 今年整体房租水平出现了下滑 。对于房价上涨 ， 房租却下降的现象 ， 有房产专家解释道：房价可以是有钱人接盘 ， 无论房价再怎么涨得高 ， 总是有人愿意买房 ， 但是房租就不一样了 ， 房租涨高了 ， 住宅需求的或许能够接受 ， 但是如果写字楼、商场商铺、社区临街商铺如果生意不景气了 ， 你房租再上涨也没有用 。从更深层次上来说 ， 房价取决于一个城市有钱人接手程度 ， 但是房租却是无数普通人影响的 。房价有涨有跌 ， 房租全面下滑今年前11个月 ， 全国商品房销售额达到14.9万亿元 ， 增长7.2% 。单单11月 ， 新房销售面积为1.75亿平方米 ， 销售金额达1.73万亿元 ， 无论是商品房销售还是价格都是比较走高的 ， 已经持续5个月刷新最高值了 。11月房价走势：新房市场 ， 36城上涨 ， 28城下降 ， 6城持平；二手房市场 ， 44城市上涨 ， 23城下降 ， 3城持平 。从二手房市场来看 ， 深圳、广州、合肥、徐州等地房价呈现上涨趋势 ， 南充、牡丹江、哈尔滨、济南、长春等地房价是涨幅下降的 。楼市分化周期下 ， 一些城市房价是涨的 ， 一些城市房价是跌的 。有涨有跌很正常 ， 关键在于购房者如何选择城市 ， 选择房价长期涨幅的城市错不了 。其实 ， 房价即使是跌幅 ， 但是幅度不会很大的 ， 利好刚需买房人 。和房价走势不一样的是 ， 今年房租基本上是下滑的 ， 或者维持原状态 ， 不涨也不跌 。根据诸葛找房数据透露 ， 11月份 ， 40个重点城市中有31个是租金环比下滑的 ， 比如青岛、佛山、三亚、烟台、威海、深圳、北京、成都、重庆等城市 ， 租金降幅超过5% 。全国40重点城市租金挂牌均价是每个月一平方34.71元 ， 这已经创下2019年1月以来最低值 。从城市级别来看 ， 一线城市房子租金降跌2.9% ， 二线城市降跌3.1% ， 三四线城市降跌3.32% 。如果你仔细了解楼市走势 ， 就会发现越是热点城市 ， 房价和房租可谓是冰火两重天 ， 房价持续高涨 ， 房租却难以继续上涨 ， 尤其反馈在商铺上特别明显 。写字楼空置率上涨 ， 房租涨幅不及房价今年写字楼、商铺、公寓租金都不及住宅租金有支撑 ， 越来越多的私营企业已经无法承担起租金了 ， 物业费、水电费都比普通住宅高 ， 今年营商环境普遍较差 ， 租金价格上涨比较慢 ， 写字楼、商铺公寓今年空置率高于往年 。房价和租金呈现两极化 ， 就拿深圳来说 ， 深圳房价上涨了14.6% ， 而房租却下跌了8.26% 。我们把时间周期延长来看 ， 从2015年到现在 ， 深圳房价上涨了166%倍 ， 然而房租仅仅涨了25% 。这就是为什么房价涨跌受人重视 ， 而房租涨跌似乎呼吁托市的声音不大 。大家喜欢买70年产权住宅是有原因的 ， 购房者对于房子趋之若鹜 ， 对于商铺、公寓遇冷置之不理 ， 本身就是看重房价上涨空间 ， 因此商铺和公寓剩余较多 ， 而商品房住宅稀缺性日趋明显 。买房投资 ， 比出租房源回报快一般来说 ， 房价可以翻倍上涨 ， 但是房租却涨幅很小 ， 专家说过：房价取决于有钱人 ， 房租取决于普通人 。买房投资受家庭财富、储蓄影响大 ， 和房价是否涨幅 ， 房产投资回报率相关 。租房受当地普通居民的就业、收入影响大 。收入减少 ， 或者是就业机会少了 ， 对于住房租赁需求 ， 或者是营商环境差了 ， 对于商铺、写字楼需求就会降低 。这是什么意思呢？简单来说 ， 房价里有土地成本 ， 另外还受房贷利率涨幅影响 ， 购房者贷款买房就相当于加杠杆 ， 需要支付月供利息 ， 银行要赚这部分钱 ， 而且房价不能够随便跌 ， 这样不利于当地土地收入 ， 以及银行资产抵押物 。所以 ， 当地家庭居民收入高 ， 自然能够接受更高水平房价 ， 所以一个富裕、经济发展不错的城市 ， 富人多的同时 ， 房价也高 ， 因为楼市接盘侠具备一定的经济收入水平支撑 。房租就不一样了 ， 房租受供求关系影响大 ， 比如今年大学生前往一二线大城市集中就业少了 ， 毕业季延迟 ， 这样就造成房子租赁需求没有往年那么高 ， 因此租金自然有所下滑 。租房市场其实和就业、收入关系蛮大的 ， 如果收入水平整体下降了 ， 房租上涨空间就不大 。从房产投资角度来看 ， 合理的房价收入比 ， 以及合理的租金回报率是比较好的 。
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