大连|楼市变天，“宇宙第一房企”碧桂园变了没？
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编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
在房地产市场正当红的那些日子里 ， 碧桂园以规模体量巨大、扩张步伐迅猛而被冠以了“宇宙第一房企”的名号 。 一直到去年年底 ， 碧桂园仍然以7888亿元人民币的年度销售额荣登了中国房地产企业排行榜榜首 。
但与此同时 ， 在碧桂园最风光的时候 ， 它也不缺高速扩张后的隐忧 ， 债务问题、房屋质量问题、客户维权问题...更何况 ， 随着近期楼市“变天” ， 房地产市场调控持续收紧 ， 体量最大的碧桂园可能将会遭受更多影响 。
以近期碧桂园发布的2021年年中财报数据为例 ， 在今年上半年 ， 碧桂园实现了近3031亿元人民币的销售额 ， 同比保持了14%的增幅；总营收超过2349亿元人民币 ， 相比去年同期增长了27% 。 不过 ， 在公司利润和其它一些经营指标上 ， 碧桂园已经显现出了一些颓势 ， 这考验着未来公司能否在不利的行业大环境下找到破局良机 。
盈利表现堪忧 ， 未来挑战明显
【大连|楼市变天，“宇宙第一房企”碧桂园变了没？】
相比于去年全年7888亿元人民币的销售金额 ， 今年上半年碧桂园实现的近3031亿元销售额只能说得上是表现还行 ， 虽然同比有了一定增幅 ， 但并未达到去年全年销售的一半 。
在2349亿多的公司营收中 ， 物业销售占据了绝大多数的份额 ， 但考虑到未来国内房地产市场大环境愈发收紧 ， 房企房地产开发业务普遍受挫 ， 这可能会给公司未来的营收增长情况埋下很大的不确定性 。
此外 ， 虽然整体营收指标的增幅还能达到27%这样的高速 ， 但公司存在着明显的“增收不增利”问题 ， 碧桂园在今年上半年实现的净利润为224亿元人民币左右 ， 同比增幅只有百分之二点几 ， 股东应占核心净利润为152亿元左右 ， 同比增幅只有百分之四点多 。 另外在公司毛利润方面 ， 碧桂园在今年上半年的增幅也只有百分之三左右 。
27%对2%、4%、3% ， 这种直观的对比表明 ， 碧桂园公司的盈利能力正在受到多方因素的共同挑战 。 更严重的是 ， 早在房地产市场整体性收紧之前 ， 碧桂园盈利能力下滑态势就已经显现 。
参照往年的财报数据可以发现 ， 碧桂园在近几年的毛利率、净利率表现都呈现出一股下滑趋势 ， 在2020年 ， 公司毛利润已经下滑到21.8% ， 净利润率已经下降到11.69% 。
为什么碧桂园盈利能力原来越差了呢？除了整体行业大环境不利的影响之外 ， 公司内部发展战略可能才是“罪魁祸首” 。
近年来 ， 碧桂园持续发力下沉市场 ， 将楼盘不断建在县城中 ， 这帮助公司在规模体量上实现了腾飞 ， 却也给它埋下了发展隐患 。
在楼市火爆时 ， 碧桂园在下沉市场的楼盘去化非常不错 ， 还能卖到不错的价钱 ， 这自然没有什么问题 。 可随着中国楼市在近些年来的热度越来越低 ， 碧桂园在三四线城市的房子不好卖、卖不出高价了 ， 自然就会影响到公司的盈利表现 。
2020年 ， 在碧桂园的总体销售额中 ， 三四线城市市场贡献了超过一半的销售份额 ， 二线城市市场也贡献了超过三成份额 ， 在这种布局策略下 ， 碧桂园在楼市遇冷的行业环境下可能将不会好过 。
目前 ， 国内一二线城市市场楼盘价格被限制的很严重 ， 低线城市市场又不再像过去几年那样热火朝天 ， 考虑到全国范围内的楼市调控大环境 ， 碧桂园深度依赖的低线城市市场可能将面临很大的发展风险 。
此外 ， 虽然在整体销售业绩上仍然保持了增长态势 ， 但从公司越来越低的平均售价数据就能看出 ， 这种现状是碧桂园在“牺牲”利润空间的基础上实现的 。
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