|入住前的管理开支亏空应由谁承担
【案例】
业主岳先生从前业主手中买得其在某小区的10楼4单元20房间 ， 付清了房款之后就搬进了该房 。 谁知业主岳先生刚刚人在读小区几个月 ， 便看到该小区的物业管理公司贴出的公告 。 公告上称由于近一年来物业管理公司入不敷出 ， 亏损十余万 ， 需要每户业主按照建筑面积增加2个月的物业管理费 。 岳先生感到诧异 ， 认为前面几个月的管理开支亏损应由当时的业主负责 ， 而后入住的业主无责任承担 ， 物业公司在乱收费 。 在与该物业管理公司争执不下 ， 岳先生向行政主管部门投诉 。
行政主管部门经查认为业主岳先生由于没有与前业主约定管理费承担的问题 ， 裁定应由岳先生承担所欠管理费 。
【案例分析】
我国《民法通则》第四十三条的规定 ， 物业管理公司作为企业法人 ， 依照公司成立时全部股东的出资对外承担责任 。 但物业管理公司与业主是委托代理关系 ， 在其委托管理服务事项方面的开支 ， 应由委托人(业主)承担 ， 物业管理公司只对其内外经营管理的开支以股东出资承担有限责任 。
如果物业管理公司正当、合理支出管理费 ， 没有过错 ， 则不承担管理费赤字的责任 。 物业管理公司每年应根据所需的开支制定全年财政预算 ， 内容应详细列出管理中的各项收入和开支 。 而出现赤字 ， 主要原因可能有以下几点 。 一是管理公司对未来的开支预算估计过低 ， 例如未将通货膨胀率计算在内或未考虑不可预见的一些数用 ， 致使收支不平衡 ， 出现赤字 。 二是由于出现突发性意外 ， 需要也理共用设施 ， 例如冬天水管爆裂 ， 需要更换水管；夏天台风袭击使建筑物外墙、门窗、房顶遭毁坏 ， 需要紧急处理 。 又如高层理 电梯维修 ， 这些设施维修所需的费用十分昂贵 ， 如物业管理公司在典 定期维修电梯中 ， 原先只打算更换两条升降电动机电缆 ， 但事实上却要更换四条 ， 费用一下子增加了近一倍；由于开发商出售完住房型 以后 ， 并没有交出维修基金 。 所以 ， 物业的设备设施一出现问题 ，
物业管理公司没有经费来源给维修带来了困难 。 同时为了全体业主例 的共同利益 ， 保证其良好的生活环境和工作环境 ， 物业管理公司往与 往是先垫资修理 ， 然后再摊派 ， 这样必然造成管理资金出现严重亏分 损 。 三是有部分业主因对物业管理公司服务不满 ， 便以拒缴物业管理费作为对物业管理公司表示不满的一种手段 ， 由此造成管理费妆缴不齐 ， 此举可能会导致物业管理公司财政不足 ， 形成恶性循环管理服务水平可能更差 。 四是物业管理公司的管理水平不高 ， 业主未缴物业管理费 ， 物业管理公司也未催缴 ， 以致一些业主由于出国或出售房产未缴管理费而离去 ， 物业管理公司无法追讨这些欠款导致亏损逐年增加 。
物业管理公司账目出现赤字 ， 如属于正当的、合理的支出 ， 物业管理公司有权要求全体业主给予补偿 ， 一般在委托管理合同和大厦公约中 ， 都有条文明确规定 。 在此情况下 ， 物业管理公司可运用此权力要求业主补缴一定费用 ， 在此之前应向业主委员会通报 ， 并征得业主委员会的支持 。 如果业主拒缴的话 ， 物业公司有权向业主追讨 ， 若业主不理会 ， 物业管理公司可寻求法律途径 ， 以求问题解决 。
在本案中 ， 假若发生业主岳先生这样的情况 ， 管理费出现了损 ， 物业管理公司有权向全体业主说明并追讨 ， 无论是事先还是事后入住的业主均负有法律责任 。
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