官宣!新一轮万亿级改造来了,这22城有戏( 二 )
也就是说,按照目前的情况 , 全国超大特大城市,至多只有22个 。新一轮城中村改造 , 也就只有这22个城市有资格 。
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那么,有资格启动新一轮城中村改造,到底能够收获哪些实际利好?
对参与的城市来讲,最直观的好处就是,城市整体的居住条件和生态环境 , 也可以说城市界面,将得到进一步改善 。
从更宏观的角度,则可以看作是有机会开辟新的房地产和基建空间,从而带动建材、水泥、装修、家电等行业的发展 。这在当前房地产市场基本面整体“趋冷”的大背景下,意义不言而喻 。
有统计预测 , 这一轮改造虽然仅局限于二十来个超大特大城市,但潜在投资总规模预计超过5万亿元,预计2023年投资额就(开工)可能达万亿级别 。
新的改造,还有利于打造一些新的消费、产业场景,为拉动内需和产业升级,带来新的机遇 。
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同时,住建部强调,此轮改造将与保障性住房建设相结合,改造项目原则上应当按一定比例建设保障性住房 。这也利于扩大城市保障性住房规模,从而提升对外来人口的吸引力 。
综合当前房地产、消费等多方面的现实状况而言,这轮专门在超大特大城市开展的城中村改造行动 , 可谓是被各方寄予厚望 。这从它的受重视程度就不难理解 。
今年以来,超大特大城市推进城中村改造的议题在多个重要场合被提及 。
比如,4月28日 , 权威会议提出,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设 。
今年7月,国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》 , 明确指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措 。
可以说,政策层面的重视程度是拉满了 。因此 , 在另一角度,有资格参与这个“大工程” , 也是对城市能级的一种间接的认定 。
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几乎任何城市更新和改造,都难以回避一个关键问题,这到底会对房地产行业 , 确切说,会对房价带来怎样的影响?
直接说答案:相对于过去大规模棚改对于部分居民带来的“造富效应”和对房价的拉动,城中村改造对于城市整体房价的影响 , 应该要小得多 。
这不仅是由它的改造范围和规模所决定的,也与它的改造方式息息相关 。
棚户区改造 , 一般就是“大拆大建”,属于典型的增量开发,并且是以货币化补偿为主,这对于房地产消费的刺激 , 从而带动去库存,在一定时期效果是非常明显的 。
但是,这一轮城中村改造有三种方式 , 除了符合条件的实施拆除新建,另外还包括经常性整治提升以及介于两者之间的实施拆整结合 。
也就是说,它不属于完全的增量开发,更不是“大拆大建” 。由此释放的新的消费空间,显然与货币化棚改难以相提并论 。
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此外 , 它还将是一个长期的过程 , 强调“成熟一个推进一个,实施一项做成一项” 。指望它在短期内为房地产托底 , 并不现实 。
还不容忽视的一点是,与前些年开发商在参与城市旧改上的积极性(一些开发商就是靠参与旧改起家)相比,这轮城中村改造,虽然也强调要“使市场在资源配置中起决定性作用”,“引入社会资金”,但无论从当前房地产市场基本面的变化,还是从开发商生态的变化看,这类项目所能激发的市场响应程度 , 也将有更大的不确定性 。
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