当房价升高，居民的债务负担就开始变重，老百姓买房主要是借债按揭，按揭占到居民收入的比重是非常大的 。在经济高速发展 ， 收入稳步提升的时期，高负债的压力并不明显 。但当收入开始出现变动的时候，这种压力就显现出来 。仅两年来的疫情 ， 对各行各业都产生了冲击，收入开始变得不稳定 。实际上除了公务员之外，不稳定的企业工资很难支撑长达30年的按揭 。除了对银行的这种会计意义上的债务，所有的不能缩减的刚性支出其实也是债务，就像上面提到的四件事住房、教育、医疗、养老 。这些因素，压缩了居民的可支配资源 ， 居民生活不舒服，这种状态是不可持续的 。
在城市化的过程中，房价成为一个矛盾的焦点 。在中国的很多地方 ， 房价矛盾没有大城市突出，普通人也能买得起 。但是在一些人口流入的年轻人多的地方，往往房价非常高 ， 如果我们继续要城市化，可能还会有更多的人进入大城市 。新增人口增加，居民和企业的债务上升，使金融体系也面临着风险 。单个行业的任何企业风险再大 ， 都不过是行业风险 。但如果风险蔓延到了资本市场，蔓延到了金融部门，就将是全局性的风险 。
他提到 ， 近年来不断听到降杠杆的呼吁，核心都是在讲金融风险 。
过去地方政府招商引资，整套经济打法的第二个后果就是重规模、轻收益 。招商引资都喜欢资产重的大企业，投资规模大 ， 因为地方政府收的税收大头是增值税，只要企业有流水就要交税，利润低一点没关系，总体规模大就行 。导致企业上杠杆很快 ， 规模扩得很快，但是效益并不好，利润很薄 ， 稍微有点风吹草动就会亏损 。企业一旦亏损，债务负担就很重 。
我们国家的企业的债务非常高，大概能占到GDP的150%左右，比德国、日本、美国都要高 ， 这里也包含了城投平台、城投公司借的债 。近两年来房地产行业、房地产的企业非常狼狈，一些大型企业都出现了债务问题，中型企业有的直接破产 。因为房地产行业本身的杠杆率就是非常高的 。如果企业买地是用借来的钱，开发也是借来的钱 ， 买地开发两三年，没有一分钱现金流，直到房子卖出去，才能收回钱来 。如果企业自有资本不雄厚，这会是个风险很高的行业 。但在我国相当长的时间里，买地也是可以融资的 ， 使得杠杆率进一步的提高 。在我国房地产企业的商业模式中，必须拿更多的地才能生存下去 。
他还认为，我们国家过去重投资，相对轻消费 。重投资将GDP的蛋糕变得非常大，膨胀的非常快 ， 但居民收入在其中占的份额越来越小 。这些东西都变成了什么？GDP蛋糕都给谁了？就变成了高楼大厦，变成了各种各样的基础设施建设，但没变成居民的钱 。国内制造业的生产的能力在飞速增加，但是居民手里没有那么多的钱，消纳不了这些产品，供大于求，只能对外输出 。
兰小欢说，对外输出其实也没有什么不好，因为谁有钱 ， 就把东西卖给谁 ， 这是一个很简单的逻辑 。美国人有钱，就把东西卖给他 。日本韩国都是这么发展起来的，因为经济发展要求赚钱，谁有钱，把东西卖给他，自己才能变有钱 。但这样做会有好多后果 。第一，我们和日韩不一样 ， 我们的体量太大了，我们一向外输出，肯定就会有国家向内输入 。比如美国花好多钱买我们的产品，贸易不平衡，它就积累了很多的债 。积累了很多年以后，这个矛盾就非常突出 ， 因为中国体量太大了，大到什么地步？比较通俗的说，就是我们买什么东西，什么东西价格涨 。我们卖什么东西，什么东西价格低 。就是这么简单 。中国的发展让世界的能源价格涨了好几倍 。本世纪初的前10年被称为大宗商品的超级周期 。一个直接后果是俄罗斯的经济从90年代的深渊中开始复苏 。2008年 ， 俄罗斯和格鲁吉亚的冲突，其实是经济已经有所好转 。当然这也造成了中东也赚了很多钱，中东的钱也大量的流入美国 。但是我们卖什么东西，什么东西价格低 。这也是美国印了很多钱 ， 但通胀最近这两年才起来的主要因素 。美国很多日用品的物价是一直在跌的，因为中国进口的东西更便宜 。例如美国的玩具价格指数自中国加入WTO以后就一直跌， 。因为中国的这种不平衡体量很大 ， 所有国家都要调整 ， 造成一些冲突 。对内我们当然也要调整 。
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