2022年的楼市,还会好吗?( 二 ) _云知道

而近期地产大佬们的发言，似乎比机构更加悲观一些。
前几天，旭辉董事长林中是这样说的——
“2021年将是行业总量的顶点。”
他认为，未来十年，平均每年15万亿的规模是大概率事件，而2021年17万亿的总量就是房地产行业的阶段性顶点了，很难再被超越。
而万科也已经“用脚投票”——
虽然不直接判断未来楼市，但总裁祝九胜在临时股东大会上透露，万科已着手制定明年的经营计划，可以确定的是，“2022年最低的经营目标会比2021年有所下调” 。

那么，为啥政策暖风已经吹起来了，大家对于未来行情的判断依然悲观呢？
我们梳理了已有的研报，发现国信证券提出的两个约束条件，还蛮有意思的。
首先，是对于“广义库存面积”的观察。
令人诧异的是，虽然如今的销售情况已经down到谷底，但广义库存面积依然处于近年来的历史低位。

原来，自从2019年房企实行战略收缩和聚焦热点区域后，土储库存本来就已经压降了不少。
当前部分地区的房价压力更多来自于短期需求的大幅下滑和上涨预期的打压。
这与2014年的情况截然不同。
大家都知道，上一轮波涛汹涌的大牛市，就是因为2014年库存高企、经济内忧外患，高层才迫不得已祭出了棚改货币化的“大招”，开启信贷放水的阀门，重新拎出了房产这个夜壶。
嗯……倘若据此来看的话，当下的调控连贯性和定力，显然会比当年更强一些——
可以有些许的松动，但没有出现大规模政策转向的可能。
所以，大部分机构认为，开弓没有回头箭，防范金融风险的措施将持续运作，金融监管、价格调控将趋于常态化。
这一次，楼市的“稳”，是可以真实做到的。
其次，还可以观察一下房企的到期债务。

我们都知道，海外债的偿还峰值是2021年，但值得注意的是，2022年全年还债的总额度降低了，但是到期时间是集中在明年上半年的。
虽然目前政策面频频吹暖风，但从货币水龙头阀门放松，再到房企真正拿到钱，少说也要3—6个月的时间。
所以，即使各城市使出了浑身解数，押上好地降价屈尊，但第三轮集中供地注定遇冷，只能靠地方国企托底的根本原因之一。（复习可点《年底了，房企可以开始拿地了吗？》）
看来，房企的还债鸭梨要想真正降下去，怎么也要等到2022年下半年了。

最后，说说房企们吧。
虽然大势如此，但机构们认为，总有一些房企会在逆势中获得新的机会。
首先，比较一致的看法是，未来有资金优势的房企，会更加容易实现对市场份额的蚕食和对利润的边际改善。
比如说，招商证券就大张旗鼓地宣称，明年将“剩者称王”，随着越来越多的公司被迫寻求收购和重组，“好项目、好对价”将逐步出现，部分房企在并购市场会上演“幸福的烦恼” 。
这，乍一听，怎么像是老大哥万科要面临的难题啊？
毕竟，今年下半年以来，万科的并购团队已经忙疯了，在9月底，有关媒体是这么报道的——