【土地使用权转让】这是不行的 ， 国家禁止土地私下转让
1.土地买卖合同由买卖双方写的是不合法的 。 因为无论是集体土地还是国有土地的买卖都应到当地国土部门挂牌才能进入市场买卖 ， 未经国土部门同意擅自对土地进行买卖的行为属违法行为 。
2.土地买卖即以土地作为商品进行买卖、租赁、抵押和交换等的活动 ， 是在相对开放的平台下进行的活动 ， 只有在开放公平的环境下进行才能完善土地交易的规则制度 。 国家禁止土地买卖行为 ， 土地使用权可以通过签订转让合同 ， 依法进行转让 。
3.进行土地转让 ， 要严格依据法定程序进行 ， 必须签订土地转让合同 ， 明确权利义务关系、转让期限、转让面积、违约责任等内容 。
（一）土地使用权转让合同效力认定
1、土地使用权人未经有批准权的人民政府批准 ， 与受让方订立合同转让划拨土地使用权的 ， 应当认定合同无效 。 但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的 ， 应当认定合同有效 。
2、土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后 ， 当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由 ， 请求确认合同无效的 ， 不予支持 。
3、转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权 ， 起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的 ， 应当认定合同有效 。
4、未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的 ， 按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理 。
5、土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权 ， 起诉前经有批准权的人民政府同意转让 ， 并由受让方办理土地使用权出让手续的 ， 土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理 。
6、土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权 ， 起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续 ， 并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的 ， 土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理 。
（二）土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同 ， 在转让合同有效的情况下 ， 受让方均要求履行合同的 ， 按照以下情形分别处理：
1、已经办理土地使用权变更登记手续的受让方 ， 请求转让方履行交付土地等合同义务的 ， 应予支持；均未办理土地使用权变更登记手续 ， 已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的 ， 应予支持；
2、均未办理土地使用权变更登记手续 ， 又未合法占有投资开发土地 ， 先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的 ， 应予支持；
3、合同均未履行 ， 依法成立在先的合同受让方请求履行合同的 ， 应予支持 。
