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房价|别听售楼处的瞎忽悠，几个小方法让你知道售楼价格是否合理( 二 )

房价二手房大货车

学校的楼能折个三四个点左右 ， 那就可以出手了 。 而临广场或者是运动场的楼能折点最好不折价 ， 其实对未来二手房市场影响也不大 ， 主要看你是不是对噪音非常敏感的人 ， 比如是神经衰弱的这种人 。
第四个， 临大型变电站的楼 ， 影响指数 4 克半星 。

如果一栋楼马路对面就是这种大型变电站带来的影响 ， 不光是嗡嗡的震动声 ， 还有变电站 ， 夜里的灯光会一直开着 ， 有一定的光源污染 ， 最关键的是害怕辐射而带来的心理压力 。 虽然理论上讲隔条大马路辐射不会有什么影响 。 但是当你一打开窗户就能看到这个光景 ， 其实是非常影响二手房销售的 。 所以这种楼我们就需要折价至少 15% 以上 。 这样咱们将来卖二手房的时候 ， 别人卖 100 万 ， 你卖 85 万 ， 这种房还是能出手的 。
第五个 ， 临坟地或墓碑房 ， 影响指数三颗半 。 如果只是隐隐约约能看见这种情况 ， 折价其实很小 ， 但如果只是离你两三百米左右或者是清晰可见 ， 大约就得折价 10% 到 15% 了 。 当然这个折价是相对看不到墓地的楼 。 而且我们之前说的这些折价 ， 参考楼栋要找高度差不多的楼 ， 比如说高层对比高层 ， 洋房对比洋房 ， 而且以上折价都是根据二手房市场的表现 ， 让大家去参考一下 。 因为不排除很多个性的朋友 ， 比如说我怕墓碑 ， 你便宜多少钱我都不买 。 这种个性化的需求从来都是有的 。 除了上面我们所讲的功能 ， 剩余的楼栋 。 如果高度户型差不多 ， 那么价值也相差不大 。
第六个 ， 梯户比对楼栋均价的影响 。 所谓梯户比就是一栋楼的住户与电梯的比例 。 按照正常的二手市场行情 ， 同地段同档次的楼栋 ， 梯户比每提高一倍 ， 均价则折损 3% 左右 ， 也不会差太多 ， 因为两梯两户比两梯四户公摊普遍要大一些 。 再给大家举个例子 ， 比如同地段同档次 ， 两个楼栋都是 20 层 ， 一个是两梯两户 ， 一个是两梯四户 ， 这就是梯户比正好差了一倍 。 在这种情况 ， 如果两梯两户的均价是 1 万 ， 那么两梯四户的均价则在 9700 左右 ， 比较合理 。
【房价|别听售楼处的瞎忽悠，几个小方法让你知道售楼价格是否合理】最后得提醒一下大家 ， 这里指的是均价 ， 因为两梯四户还设计中间户和边户 ， 而中间户和边户之间还有一些价值差价 。 后面也会讲到 。 最后 ， 如果这些内容对你有用 ， 希望你可以点赞、关注、转发 ， 你的支持是我更新的动力 。 我是负熵君 ， 我们下期见 。

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