另外,2021年集中供地分别集中在5月、9月和12月,在一定程度上使房企产生大量且集中的资金需求,特别是第一批次供地之后,在销售端和回款端双双受限的压力下,行业资金端明显承压。
在房企积极性受挫之后,很多城市在第三批次土地缩减了供应量。而且第三批次集中供地政策开始优化,包括下调土地起价、下调保证金比例、减少捆绑限制、放宽开发商拿地付款周期等。
因此,在第三批集中供地中,溢价地块、流拍地块明显减少,其中深圳、无锡、合肥、上海第三批次供地均无地块流拍。这也从侧面反映出土地市场“托底”成交的现实。
为此,在22城集中供地的下半场,国企成为土地市场的主力。据中指研究院数据显示,国企拿地占比达到61%,尤其是在第三批次更为明显,国企拿地额接近80%。这在厦门、广州、深圳等城市表现得更加突出。
综合来看,在2021年土地市场表现突出的企业,包括中海地产、保利发展、万科、招商蛇口、华润置地等,均出现在3个以上重点城市房企拿地金额TOP10的榜单中。
土地市场或仍未触底,今年将从低迷中开始
在张大伟看来,从2021年上半年土地市场的高温到下半年的低迷,都受到了房地产市场波动的影响。其中,三次集中供地行情的差异性,也是体现了购房需求和企业信贷双收紧对于市场的影响,导致第一轮集中供地刷新历史纪录之后,后面两轮集中供地持续低迷。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,目前,部分房企的风险尚未解除,拿地投资需求不足。第三批集中供地较第二批次流拍的情形略有改善,但难掩土地市场仍处于低温状态的事实。同时,城市间分化也在加大,部分东北省会城市如沈阳及长春等流拍率较高,国企、央企和地方城投托底迹象明显,民企参与度不足。
对于2022年,张大伟预计,土地市场从低迷中开始,但随着楼市的逐渐见底,其有望走出低迷。
张晓飞则认为,整体来看土地市场将进一步趋稳,尽管上半年供地项目可在年内开盘,对房企吸引力普遍较高,但是当前市场尚未见底,预计2022年一季度市场仍无明显回暖迹象。
可以肯定的是,2022年“房住不炒”依旧是大方向,稳地价的政策工具箱仍会不断完善。有业内人士提出,随着各城市土拍政策逐步规范化,预计2022年各城市集中供地的土拍时间将相对分散,这能够有效缓解市场的波动。
此外,在限地价+定品质+限房价的土地竞拍规则下,资金成本成为最核心竞争力。央企国企的资金优势,自集中供地初期就已开始显现;而少数民营房企债务违约,对行业内其他民营房企造成较大的负面影响,且预计这一影响将持续较长一段时间,为此部分民营房企或将下沉至三四五线城市市场。对此,张晓飞建议,部分现金流较好的民营企业可以把握好拿地窗口期,重点关注一线和人口资源强的二线城市。
新京报采访人员 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 杨许丽
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