|关于建筑使用寿命的认知与探讨

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平时生活中，在一些老区或棚改区经常会看到一些结构破损的危房，和绝大多数我们所认知的事物一样，房屋建筑也是有寿命的，目前，地产行业一度成为社会的聚焦所在，我们有必要对房屋建筑尤其是住宅的使用寿命有一定的认知，那么正常情况下，住宅的设计使用寿命是多少呢？
按照现行的《民用建筑统一设计标准》和《建筑结构可靠性设计统一标准》，对建筑的使用年限有一个具体的划分（详见下图），对于普通建筑和构筑物设计使用年限一般是50年，建筑结构设计使用年限是指设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。设计基准期是为确定可变作用及与时间有关的材料性能等取值而选用的时间参数，目前通常采用50年。即结构设计采用的荷载、材料参数是以50年为统计年限来取值的， 50年内发生的最大荷载应为结构采用的极限值，对于50年不遇或100年不遇的灾害性荷载就会超出结构荷载的取值范围，造成结构破坏。
而在《住宅设计规范中》则点明了“住宅物质寿命一般不少于50年，而生活水平的提高，家庭结构的变化，人口老龄化的趋势，新技术和产品的不断涌现，又会对住宅提出各种新的功能要求，这将会导致对旧住宅的更新改造，如果在设计时充分考虑建筑和居住者全生命周期的使用要求，兼顾当前使用和今后改造的可能，将大大延长住宅的使用寿命，比新建住宅节省大量投资和材料” ，所以可以看出，正常情况下，住宅按照50年的设计使用年限，其真实的使用寿命一般是要超出50年的，在保证结构安全使用要求的同时，往往还能通过改造加固等方法延长使用寿命，尤其是目前建筑新技术新工艺还在迅猛发展的情况下。

早在1984年，当时的城乡建设环境保护部印发了一个《经租房屋清产估价原则》的文件通知，里面提到了房屋结构的耐用年限，其中钢筋混凝土结构是60年-80年，砖混结构是40年-60年，由于这个通知已是将近40年前的文件，虽然其可参考价值已经不大，但对于结构的耐用寿命还是能有一个大概的参考和借鉴。
说回住宅的使用寿命，正常情况下，钢筋混凝土的寿命是超过50年的，但对于住宅尤其是是高层住宅来说，主要面临设备和管道老化的问题，基本上房龄30年左右的高层住宅就会面临设备和管道的老化问题。每一栋住宅楼中都会有大量的设备和管道，包括我们的电梯、用电设备及线路、供水排水管道等，设备随着时间的推移都会逐渐老化有些设备甚至可能会发生故障，即使剩下的设备没有发生故障，老化的设备的运行效率也会大大降低，并且故障率也会大大提高，这都会影响业主正常的居住体验。

那么，实际影响住宅建筑使用寿命的主要因素都有哪些。建筑短寿客观上造成了建筑资源和社会财富的巨大浪费。相比之下，欧美发达国家住宅寿命则长得多，估算其平均寿命在80年以上，瑞士、挪威等约为70-90年，英国在西方发达国家中居冠达132年，百年建筑比比皆是。在我国，建筑生命周期呈现短寿命型，大量建筑物未达到设计使用年限即进行拆除，这样的结果，不符合可持续的科学发展观和节约资源的原则。

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