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★发文目的★
▼这两年由于疫情影响 ， 为了防控要求各地政府相继出台要求停产停业或者延长放假的政策 ， 这样一来对企业单位等经营者来说 ， 特别是服务业、交通运输等许多行业 ， 停业或停止生产经营 ， 就意味着单位没有营业收入 ， 正常固定开支如房租、员工工资、水电费开支都成了难题 。 那么实务中我们就遇到因为疫情停业 ， 经营用房的房租可以减免吗？什么情况可以减少租金 ， 需要有依据来判断 ， 首先这就需要根据双方签订的合同约定来确定 ， 合同如果没有具体约定 ， 那就再看法律或政策是如何规定的 。 因此你在签订合同前后需要专业指导 ， 就显得十分重要 ， 这对合同履行利益得失起关键作用 ， 好的合同可以比同类的合同 ， 多赚或少损失 ， 数额少则几万多则数百万 。 今天我们分享一个真实案例 ， 结合当下疫情防控情况 ， 房租是否能减免与减免多少 ， 供大家参考 。 无论你是经营者还是房东 ， 遇到法律方面的问题 ， 可以进入合肥律师刘志汉的主页关注 ， 向合肥律师刘志汉咨询 。
★案件概况★
【律师|因疫情停业不用交房租，房东不相信告我官司也打不赢，是真的吗？】▼房某某将位于黑龙江省萝北县城的房屋出租给陈某某用于经营 ， 2017年9月双方签订了房屋租赁协议 ， 协议约定 ， 合同期为5年 ， 年租金为人民币35000元 ， 第一年租金免收 ， 第二年于2018年9月1日前一次性付款35000元 ， 第三年起房租随行就市 。
▼2020年1月下旬因疫情防控 ， 陈某某从房某某租用的房屋 ， 长达5个月零22天被下令关停 ， 不能正常开门经营 。 2020年12月因新冠肺炎再次关停 ， 生意受到严重影响 。 2020年10月到了约定缴纳房租的时间 ， 陈某某以疫情影响生意为由 ， 向房屋出租方提出免除2020年和2021年两年房租4个月零20天租金 。
▼房东不能接受 ， 双方在协商不能解决后 ， 出租方房某某把陈某某起诉到法院 ， 请法院判决陈某某给付2021年房屋租赁费35000元以及逾期利息；
★争议焦点★
新冠肺炎疫情事件是否属于不可抗力？承租方逾期支付租金是否构成违约？房东是否应该减免房租？应该减免多少？
★法院观点★
法院认为因不可抗力不能履行合同的 ， 根据不可抗力的影响 ， 可以部分或者全部免除责任 ， 2020年和2021年突发的新冠肺炎疫情事件属于不可抗力 ， 房某某同意减免三个月房租 ， 法院予以支持 。 因新冠疫情属于不可抗力 ， 双方就减免房租发生争议 ， 不能认定为被告违约 。 最终法院陈某某于判决生效之日起十日内给付房某某2021年的房租费26250元 。
★案例来源★
中国裁判文书网 ， 案号（2021）黑0421民初403号
★实务分析★
第一 ， 新冠肺炎疫情能构成不可抗力吗？
根据《民法总则》以及《民法典》里合同编等相关规定 ， 不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ， 常见不可抗力情形像自然灾害类 ， 如台风、地震、洪水、冰雹等；政府行为 ， 如征收、征用等；社会事件类 ， 如罢工、骚乱等三方面 。 新冠肺炎疫情是否构成不可抗力呢？合肥律师刘志汉认为 ， 确定不可抗力必须满足这样条件 ， 就是发生的事件属于不能预见、不能避免并不能克服的 ， 此次新冠肺炎疫情作为重大突发性的公共卫生事件 ， 的确具有不能预见、不可避免和不能克服的不可抗力特点 ， 因此大多数法院对因疫情发生的纠纷 ， 将疫情事件都作为不可抗力来处理 。
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