陈先生说 ， 现场气氛很紧张 ， 能否选到如意的房子成了最大的焦点 ， 根本看不到未来要签的商品房预售合同条款及公示内容 ， 也没心思计较 。
这也成了日后与开发商对簿公堂时的理由之一 。
2021年夏天 ， 陈先生要求退房 ， 与开发商诉至公堂 。 退房的理由是协商不一致 ， 无法签署《商品房买卖合同》 。
开发商则直言 ， 在近期房地产市场情形明显下滑的情况下 ， 陈先生意图通过恶意磋商的方式解除合同 ， 通过不诚信的行为维护自己的利益 ， 损害开发商的利益 。
市场数据显示 ， 2018年4月开盘价为一万九千元的该小区 ， 目前的均价在一万七千元左右 。
为什么会有恶意磋商的说法？
因为双方签订的是《京华海悦项目认购协议》 ， 法律上称之为预约合同 。
预约合同一般会约定将来要签订商品房买卖合同 ， 双方有义务一起磋商、推进合同的签订完成 。
如果有一方怠于磋商 ， 甚至提出一些难以履行的条件 ， 合同就难以推进签订 ， 称之为恶意磋商 。
法律上 ， 所谓恶意磋商要有下列要件：1、无意在合理价格范围订立合同；2、与对方协商合同事宜 ， 让对方误以为该方有交易的可能；3、给对方造成损失 ， 包括丧失交易机会的损失 ， 以及其他合理损失 。
陈先生反驳恶意磋商指控的说法是：自己并未对房屋单价、总价提出质疑和协商意见 ， 按约定缴纳首付款和房屋维修基金 ， 以实际履约行动期待最终能正常签订购房合同 ， 显然不属于无意在合理价格范围订立合同 ， 也不属于“与对方协商合同事宜 ， 让对方误以为该方有交易的可能” 。 陈先生说 ， 自己提出的逾期交房违约金在合理的范围内 ， 目的是保障缔约合同继续履行 。 陈先生强调 ， 中海外青岛公司如果按期交房 ， 则不存在违约金的协商意见 ， 不会有任何损失 。
陈先生的退房切入点 ， 在于逾期交房违约金 。
房屋交付并没有逾期 ， 中海外青岛也一直在通知陈先生去签署商品房买卖合同 。
陈先生不肯签署 ， 他认为合同中约定的逾期交房违约金比例过低 ， 必须修改才能签 。
陈先生认为 ， 反正也没逾期 ， 为什么不能修改？
中海外青岛不肯修改 ， 原因有两点 ， 一是已在房管部门备案的房屋预售合同条款都是固定版本 ， 难以针对个人修改 ， 二是陈先生签署认购协议时 ， 合同条款在售楼处已经做出公示 ， 陈先生完全知晓 。
所以 ， 中海外公司认为陈先生是恶意磋商 ， 而陈先生则认为 ， 当年签约时的场景独特 ， 根本看不到公示的合同条款 。
法院的判决
签了预约合同 ， 不签正式合同 ， 退房就不难 。
虽然法律规定 ， 签订预约合同的双方 ， 均负有达成本约合同的磋商义务以及要求对方与之签订本约合同的义务 。 但是 ， 想要证明对方怠于履行义务 ， 甚至是恶意磋商 ， 很难有确凿的证据 。
而没有确凿的证据 ， 就意味着协商一直在继续 ， 但未达成一致意见 。 一方可以据此主张 ， 以不可归责于双方的事由解除预约合同 。
法律规定 ， 有效的商品房预约合同对双方均有约束力 ， 但是如果一方反悔不愿意按约定继续签订正式的商品房买卖合同 ， 法院亦不能强制要求另一方签订 ， 因为预约合同的标的是“将来订立本约的行为” ， 是否正式签约包含当事人的主观选择 ， 不适于强制缔约 。
所以陈先生以逾期交房违约金比例过低为由要求修改合同 ， 中海外青岛公司无法答应 ， 陈先生便可以以不可归责于双方的事由解除预约合同 ， 法院不能强制缔约 ， 中海外青岛也没有办法 。
推荐阅读
- 购房置业|新婚买房选楼要注意哪些事项
- 购房置业|售楼小姐告诉我，这几种房开发商白送都没人买，刚入手就贬值！
- 置业顾问|华联·都市澜庭好不好？置业顾问从项目现场发回新组图
- 购房置业|“最惨购房者”实锤！痛失1550万的房，还倒赔近500万？
- 购房置业|新房签合同万万要看这4点，很多人不在意，只能后悔吃大亏
- 春节|济南房价没有大涨的可能，购房者也不用急
- 购房置业|买房提醒！现在要不要买房？现在是不是买房好时机？你怎么看？
- 开盘|置业机遇｜副中心热盘再成焦点！
- 购房置业|租房不想被坑，这份租房攻略请收好！
- 购房置业|年底“大促销”，返乡购房需要注意什么？