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继续楼盘分析 ， 来聊聊已经备案近1个多月的联发臻榕府 ， 这个位于东二环的分栋安商房 。
楼盘规划联发臻榕府：备案名（联发君领公馆） ， 地处：晋安区鼓山镇玉井路88号 ， 君樾府隔壁 。
项目占地49亩 ， 规划3栋商品房+1栋安商房 ， 主推户型：89 ， 119 ， 126平米 。
土拍情况2021年2月3日 ， 联发以6.47亿元竞得宗地2021-07号横屿组团L07出让地块 ， 成交楼面价13168元/㎡ ， 溢价率23% 。
地块面积49.13亩 ， 容积率：1.5 ， 限高80米 ， 需建设5000㎡的商贸楼 ， 养老设施建筑面积2000平方米、社区卫生服务中心建筑面积2000㎡ ， 配建1万方安商房 ， 回购均价16400元/㎡ 。
分析：去年第一场土拍 ， 联发加码东二环 ， 以成交楼面价1.3W拿下安商地块 ， 除了配建安商房外 ， 还需要配建一系列回购配套房 ， 所以实际楼面价并不低 。
由于第一场土拍 ， 当时没有采取集中供地 ， 溢价率上限30% ， 也没有指导价 ， 不过当天土拍 ， 拿地的热度也不低 ， 东二环更是拍出了建发养云二期 ， 中海悦湖郡等 。
虽然建发 ， 联发都在东二环加码 ， 不过从目前的去化来看 ， 建发虽然楼面价更高 ， 配建也不少 ， 但是靠着项目出圈 ， 目前两个养云都已经接近清盘 。 相比而言 ， 联发的加码 ， 目前来看在一期纯商已经滞销的背景 ， 二期的安商房也是略显悲凉 。
户型情况89平米：三房两厅两卫 ， 连廊中户 ， 非常主流的布局 ， 三开间朝南 ， 动静分离 ， 北侧连廊需要给端头入户使用 ， 隐私影响较大 。
119平米：3+1房两厅两卫 ， 连廊端头 ， 与一期户型一样 ， 开放式书房搭配客厅 ， 增加了整个空间感 ， 同时北侧设置独立餐厅 ， 还能保持南北对流 ， 在目前连廊产品里面算比较优质 。 不过楼栋是凸字形 ， 端头会有一定采光影响 。
126平米：四房两厅两卫 ， 2T2板楼 ， 大面宽布局 ， 客餐厅南北通透 ， 在126平独梯的情况下 ， 做到这样的设计 ， 有一定优势 。
区位情况项目位于东二环板块 ， 距离四号线450米 ， 有较大的出行优势 ， 距离化工路250米 ， 不过有香开连天遮挡 ， 噪音影响尚可 ， 北侧存在庙宇 ， 敏感人士需要注意 。
从板块看 ， 虽然处于东二环 ， 不过也是前横路东侧 ， 东二环的商圈 ， 公园也无法近距离享受 。 周边以次新房和新房为主 ， 不过目前的生活气息一般 。
项目社区的主打是在社区内部左侧规划了一个大型的绿化公园 ， 总体而言 ， 区位有一定特色 ， 但是并不优质 。
价格情况目前二期6号楼已经备案 ， 34套 ， 均价3W ， 公摊23.1% ， 18层 ， 全部126平米 。 对比一期和周边看看：
1、联发君樾府：纯商 ， 备案均价3W ， 实际售价精装3.55W
2、龙湖观宸：配建公租房复式 ， 备案均价3.17W ， 实际售价3.5W
3、首开香颂：分栋安商房 ， 备案均价2.95W ， 实际售价3.07W
4、阳光城檀悦、香开连天：次新房 ， 二手挂牌价3W推荐阅读
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