如果问过去20年什么行业能造富 ， 相信大家最先想到的就是房地产行业 。 经济学家马光远曾说过：房地产支柱100年不变 ， 嫌“臭”？因你没吃过不知有多香 。
这一观点看起来有点鼓吹房价的感觉 ， 但是如果放在房地产行业繁荣发展的时期 ， 相信没有人会质疑这句话 。 因为当时的房地产行业确实可以造富 ， 很多选择持有房产的人都实现了财富增值 。
不过房地产行业会一直繁荣发展吗？显然是不会的 ， 房地产行业一直被认为是周期性发展的行业 ， 从各个国家房地产行业的发展历史来看 ， 没有任何一个国家的房地产行业兴旺发展超过50年 ， 在房地产行业发展的历史中 ， 基本上有兴旺发展的时期 ， 同时也会有衰退的时期 ， 甚至有些国家房地产行业的衰退有可能会引发金融危机 。 正如房产大佬王健林说的那样 ， 任何国家的房地产行业都不可能兴旺超过50年 。
当然我国的房地产行业也不例外 ， 在经历了过去几十年的繁荣发展之后 ， 目前我国的房地产行业已经开始迎来转变 ， 房地产行业造富的时代已经基本过去 。
从根本上来说 ， 房地产行业发生转变主要有3方面原因：
第一：调控的政策体系在逐步完善 。
房地产行业发展初期 ， 由于调控经验不足 ， 任由房地产行业盲目发展 ， 使得房地产行业出现了非理性发展 。 过去房地产市场出现了房价过高、空置率过高、炒作热度过高等非正常的楼市现象 ， 这些都是房地产行业非理性发展的结果 。
近些年来 ， 随着楼市调控政策不断收紧 ， 楼市的政策调控体系也开始逐步完善 ， 开发商、投资客、房产中介等群体炒作房产的机会已经越来越少 。 央行和银保监会提出“三条红线”新规之后 ， 开发商需要承受去负债的压力 ， 同时融资也受到了很大限制；房产中介集体哄抬房价的行为也在逐步受到规范；随着房地产市场秩序的规范以及房价涨幅的收窄 ， 炒房客也开始逐步退出房地产市场 。
总而言之 ， 调控政策体系的逐步完善是房地产行业逐渐回归健康发展的重要保证 。
第二：市场供求关系的转变 。
市场供求关系是决定市场发展的一个非常重要的因素 ， 在经济学中 ， 当商品出现供不应求的时候 ， 商品的价格就会上涨 ， 相反当商品出现供大于求的时候 ， 商品的价格就会下跌 。
目前房地产市场正处于供求关系转变的转折时期 ， 过去房地产市场供不应求是必然的事情 ， 因为我国拥有将近14亿人 ， 如此庞大的人口基数必然会产生很庞大的购房需求 ， 这支撑了我国房地产行业过去几十年的发展 。
然而随着房地产行业的发展 ， 房地产市场的住房供应越来越多 ， 同时购房需求有没有明显增加 ， 住房过剩的趋势已经逐渐显现 。 目前已经有多项数据已经表明了住房过剩的事实 ， 比如央行公布的住房拥有率数据 ， 城镇家庭96%的住房拥有率基本上意味着每个城镇家庭都拥有属于自己的住房；同时人均住房面积也已经超过40平米 ， 同样证明大多数人已经不缺房子住；另外超过20%的住房空置率也表明了我国现在有大量的空置房存在 ， 空置率过高同样是住房过剩的一个重要表现 。
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