正是因为持有住房没有任何成本 ， 所以投机客才有恃无恐 ， 不管多贵的房子 ， 只要买到手里 ， 等着赚差价的时机就行 ， 不用承担任何持有成本 。
唯有开征房产税 ， 确定免征面积、税率征收标准 ， 提高房屋持有成本 ， 才能精准打击投机买房的行为 。
首先设置一个免征面积 ， 然后对户主名下超过面积的部分征税 ， 名下房产套数越多 ， 征收的税率会逐步增加 。
这并不是危言耸听 ， 单从美国、日本、韩国等国来看 ， 各国房地产税率整体都在2-3%左右 。
如果三套及三套以上开征2%-5%的税率 ， 会对投机炒房形成极强的威慑 。
按市值评估征税的话 ， 房子越值钱 ， 囤得越多 ， 征税额也就越高 。
2022年 ， 就是向住房征税 ， 打击投机的关键一年 。
财政部年初已经明确说了 ， 今年要继续推进房地产税试点 ， 去年高层房地产税改革试点工作座谈会 ， 又明确提出要将试点落地 ， 为期5年 ， 到时再全国范围推广 。
至于哪些城市会成为试点 ， 官方还没说 ， 但大概率是那些房价上涨过快 ， 供需关系紧张 ， 楼市炒作情绪旺盛的地区 。
按照起草——审批——试点——立法的流程来看 ， 2022年 ， 我们等待试点落地就好 。
再来聊第三座大山：预售制监管的漏洞 。
这一点 ， 前两天蓝白跟大家聊过 。
商品房预售资金 ， 从商品房诞生那天起 ， 就一直存在 。
从1994年《城市商品房预售管理办法》出台开始 ， 定金、首付款、按揭贷款都要放在预售资金监管账户里 。
可这个账户的开户银行 ， 基本上都是半不管的状态 ， 开发商虚报工程进度挪用 ， 10口锅5个盖 ， 把项目里的钱挪走 ， 配合前融、非标、发债甚至自融等激进的高杠杆融资 ， 又去拿地扩大规模 。
直到去年 ， 龙头房企爆雷引发行业信用危机 ， 一批又一批的高杠杆房企违约、躺平、停工、欠账 ， 金融机构也抽贷自保 ， 各地为了保交楼 ， 不得不加大预售账户的监管力度 。
这样一来 ， 靠卖房才能回血的开发商 ， 账户里趴着大量的预售资金却动不了 ， 无形中又加快了爆雷的速度 ， 并进一步向上下游行业、土地市场乃至地方财政传染 。
要么管的松 ， 要么管得太严 ， 这是以往预售资金监管账户的问题所在 。
现在 ， 到解决问题的时候了 。
住建部最近出台了商品房预售资金监督管理办法 ， 并已发往各省住建厅 ， 要求预售资金必须全程全额监管 ， 但分为一般监管额度和重点监管额度 ， 重点监管额度比例将由市县一级住建部门根据工程造价合同等核定 。
关键词就是“重点额度监管” ， 按工程造价合同来确定 。
不放松监管 ， 也不超额监管 ， 理清了法院、银行及住建部门的权责关系 ， 什么时候放款、放多少款、根据工程进度来决定 ， 找到“保交楼”和“房企生存”之间的平衡点 。
公摊、房产税、预售制 ， 这三座大山 ， 尽管还没有全面落地 ， 可人们越来越热烈的讨论 ， 包括央媒下场的表态、试点推进、规范预售 ， 还有个别地方已经实施封顶乃至现房销售 ， 都是难能可贵的变化 。
毕竟 ， 我们的房地产市场 ， 刚起步了20多年罢了 。
【公摊面积|跨过公摊、炒房、预售的三座大山！央媒表态，试点落地，统一监管】风暴的形成 ， 往往是因为蝴蝶煽动翅膀 ， 要给它时间 ， 变得更好 。
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