晋安|东二环指导价4.5W，谁接？( 二 ) 国企|保利

对于地块东面前横路噪音，南面化工路噪音，北面预计还有小学噪音，西面观湖郡商业大楼影响，可以说“四面楚歌” 。
虽然距离地铁更近，不过按这个指导价，预计也只能打造高层大平层的改善产品， TOD总裁行宫？

谁来接？对于这两个地块，目前最关注的是哪个房企可能拿下。
在分析之前，看看上一场拿地房企有哪些：城投、榕发、建工、榕圣、保利、国贸、建发、大东海、恒荣、众益置业、航星投资、万旭。
主要重点在两派：福州本土国企、外地国企央企。（个别企业就不做分类）
再看看目前东区的操盘情况：

1、建发：养云卖得差不多，主要项目，君兰和鸣，去化不理想
2、保利：拿下红光村+连潘，两个项目，目前还在蓄客
3、首开：在售首开香颂、首开香悦，去化不理想
4、联发：在售君樾府一二期，去化不理想
5、绿城：在售桂语映月，去化不理想
6、龙湖：在售龙湖观宸，龙湖天曜，情况一般
7、中海：晋安湖三号院，蓄客中
8、大东海：晋棠府在售，二期情况不理想，上一场拿下小型地块
9、融侨：紫阳融侨云津蓄客，融侨望云叠拼在售
10、本土国企：省五建瑞屿轩，城投鹤鸾郡，去化一般

结合两个方向查看，本地闽系房企，基本都躺平了，剩下的融侨、大东海，在东区都有项目在售，而且还有未开盘的项目，拿地概率预计不太高。
本土国企，近期土拍兜底，参与度较高，榕发是代表，观湖郡已经清盘，不过近期已经拿下不少地块，参与的基本都是以刚需盘为主。这个指导价4.5W ，如果以榕发为主的本土房企拿下，这将是一次挑战。
外来知名房企，盘点一圈，发现在东二环都有项目，当然大部分去化都不太理想，都等着解救。唯一没有的好像就是国贸，不过国贸拿下了闽北地块，是否再来一个，可以重点观察看看。
当然也排除，突然出现其他房企，或者流拍。
规划的局？再看看这次的地块推出，两幅地块原先都不是住宅，近期改变了地块性质推出，这也不是个例，这次不少地块都是如此。
当然在规划发布的时候，官方还发布了地块周边的规划，晋安湖一圈超200米的商业大楼，让晋安湖CBD的影响力持续放大。

这就是非常有趣的一个点，规划发布出来，最后出让的只有住宅，剩余的大面积商业，这次都没上架，是不是画饼？
来个题外话：观湖郡+这次隔壁地块，早期也出让过，在2014年，正荣以24亿拿下宗地2014-02号横屿7#地块，预计将引进世界知名酒店及大型综合超市。

当时配合已经出让的泰禾商业地块，可以说鹤林公园，一东一西，两大超级商圈，当时也有媒体打出了相关的报道。

后来至于为何会被回收也不得而知，只不过如今正荣也躺平，如果当时拿下开发，如今的东二环两大商场，左泰禾右正荣，应该也会成为调侃的佳话。
随着商业地块的回收，地块被分批出让，在2018年，商品房限价3.5W ，被榕发摇号拿下，即目前的观湖郡，隔壁的商业地块，最终的结果，同样与观湖郡一样，变成了住宅出让，不过4年时间，指导价从3.5W变成了4.5W ，涨幅28% ，从而让鹤林公园以东，变成了成片的住宅群。
再回到规划是否画饼上，晋安湖沿线地块，上一场土拍推出了一幅商业地块，宗地2021-77号，限高150米，被南山纵横以底价拿下，成交价5.51亿，面积39亩，容积率4.5 ，按价格计算，每亩1412W 。