看看这次的宗地2022-01号 ， 起拍价32.5亿 ， 面积58亩 ， 容积率2.8 ， 按价格计算 ， 每亩5517W 。
再看看建发养云一期地块 ， 宗地2020-33号 ， 27.42亿 ， 面积75亩 ， 容积率2.09 ， 按价格计算 ， 每亩3600W 。
通过三幅地块对比 ， 可以发现 ， 仅仅通过性质变更 ， 从商业变成住宅 ， 再增加容积率 ， 每亩的价格 ， 可以变成4倍 。
做个大胆的假设：晋安湖的投入资金 ， 在面对商业地块 ， 被底价拿下 ， 没有了溢价空间之后 ， 如今土地财政也很萎靡 ， 如何对当初的投入做到最好的回报？
上一场闽北CBD指导价4.2W ， 楼面价3.08W ， 竞首付都没用 ， 触发摇号 ， 其他地块大面积底价成交 ， 很明显 ， 卖地出价有点错误 ， 闽北给低了 。
所以这次宗地2022-01号 ， 就是最好的尝试 ， 地块如果出乎意外地被房企 ， 激烈竞拍 ， 触发摇号 。
那地块左侧 ， 一线的湖景地块 ， 如果改成住宅 ， 那价值又会如何？这次的地块 ， 会不会是晋安湖周边地块 ， 第一次尝试 ， 摸摸市场底牌？
毕竟对于福州的土地规划 ， 已经有了太多历史经验 ， 只要是规划住宅用地 ， 推出的速度都较快 ， 相对的那些商业 ， 教育用地 ， 大部分情况都存在在规划里面 。
比如目前化工路以北 ， 住宅成片 ， 交房在即 ， 谭桥小、横屿小 ， 还是在规划中 。
其他板块相关的案例比比皆是 ， 比如目前的江南CBD ， 以CBD规划起步 ， 规划福高小初 ， 出让大量住宅用地 ， 随后就成了购房者调侃的住宅CBD 。 金山绿轴 ， 商业教育迟迟不动 ， 最后结局变成住宅推出 。
再来个题外话：对于购房者而言 ， 买期房 ， 沙盘是开发商给购房者的规划 ， 开发商买地 ， 政府的规划就是开发商的沙盘 ， 当然最终很容易出现货不对板的情况 ， 从而出现维权 。
对于开发商拿地而言 ， 面对官方的规划 ， 如果出现了变更 ， 大概率就是默默承受 。 不过回顾历史 ， 开发商更多的时候是一个中间商桥梁的作用 。 只要在规划没有变更前 ， 快速把项目卖完 ， 未来的官方变更 ， 影响就会变成楼盘的业主 。
很容易联想到的案例 ， 近期的融信海纳新潮 ， 售楼部宣称北侧是文体公园 ， 没有误导 ， 因为官方规划确实如此 。 只不过从一系列的房企操作来看 ， 事不关己高高挂起的状态演绎到极致 ， 所以也让业主更加不满 。
当然 ， 如果关注这么多年福州楼市 ， 可能会发现这些规划的变更 ， 时间点都非常巧妙 ， 大部分都是在项目去化差不多的情况下出现 ， 至于其中的奥秘 ， 大概率也是为了维护房企 ， 避免房企失望而归 。
再做一个联想 ， 如今南二环购房者 ， 最关注的就是白湖亭SM的商业地块 ， 地块当时临时取消 ， 这次依然未上架 ， 如今的优势在于 ， 周边住宅出让情况不太理想 ， 都需要这个商业地块来提振市场 。
如果北园住宅高溢价 ， 魔鬼想法：SM商业地块 ， 改成住宅？
分析总结对于东二环4.5W的地块 ， 目前看更多的是土拍萎靡之后 ， 病急乱投医的尝试 ， 从这两次土拍也可以看出 ， 大部分地块 ， 容积率都提高 ， 2.8-3.0变得常见 ， 限高100米也再次出现 ， 可以说有区位优势的地块 ， 目前都难逃指标变差的宿命 。
目前看东区在售项目较多 ， 但是大部分去化都不理想 ， 基本都希望靠着这两个地块来抬价 。
目前在榕的相对知名的房企 ， 在东区基本都有落子 ， 而且大部分处境都不理想 ， 谁来接手这个看上去指标不太优秀 ， 但是好像又有特色的地块 ， 打造一个板块新的改善产品 ， 大家可以留言私信或者群聊讨论 。
推荐阅读
- 道县|女子租的房子拆迁分得260万，要求房东分自己一半：我租了15年了
- 柳州|2月第3周柳州哪里的房子有潜力？看本周柳东新区房价走势
- 广东顺联家居汇经营模式，受到广东省家具协会王克会长等点赞|定制快讯| 广东省家具协会
- 住房公积金|租房需谨慎，尤其碰见老赖“房东”，报警也没办法
- 深圳市|网传谢娜夫妇为避开大额中介费，私下联系房东买房将被起诉！
- 大悦城|定了？今年10月1号，东中街大悦城E馆将面世
- 购房置业|同一栋楼西户都售完了，“紫气东来”的东户却没人买？这是为何
- 上海路|又来大项目！长春二环内新建综合体签约万达，投资40亿元
- 抽屉|1688拼多多京东淘宝谁更香？我花费一千多买了各品牌22个衣柜抽屉收纳箱做个横评！
- 东莞楼市|东莞房价两连涨，三万东莞炒房客笑开颜，东莞楼市分析第8期