“咱俩住的房子差不多 ， 我为什么要去买你的？”
接下来 ， 仅卖给新天津人落户的刚需板块 ， 将受重创 。
环城有三类板块：
? 地缘改善、市区外溢、刚需落户 。
地缘改善板块 ， 有自己固定的客群 。
谈不上有多少 ， 但容量稳定 。
当然 ， 房价也稳定 ， 增长空间小 。
比如 ， 新立、北仓、杨柳青、咸水沽……
不少远郊板块 ， 也有这个特点 。
静海老城、大港、宁河桥北新区、蓟州新城、武清商务区……
城镇化没结束 ， 当地人买房需求旺盛 。
这也是为什么很多房企 ， 愿意去拿地的原因 。
2021年二批次 ， 唯二摇号的两宗地 ， 在静海和大港 。
地缘改善板块 ， 在楼市能站住脚 。
? 市区外溢板块 ， 将成为“环城主流” 。
本质是“房价外溢” 。
市区房价贵 ， 为总价牺牲距离 ， 在就近的环城板块买房 。
这部分人群 ， 也是楼市购买主力 。
比如华苑西、宾水西、大寺、辛庄、津滨大道、宜兴埠……
贴着主城核心区的板块 ， 在楼市有一席之地 ， 很难替代 。
? 唯独 ， 24K纯刚需落户板块 ， 丧失地位 。
比如团泊东、大张庄、北仓环外、天嘉湖……
包括远郊的京津新城、南湖……
没有新增人口 ， 但面积越摊越大 ， 人气聚拢只能越来越难 。
楼市无购买力 ， 不兴 。
小主活成了答应 ， 二手房似乎连进宫都不配 。
京津新城在高考新政后 ， 成交量跌没了9成 。
城市扩张的基础 ， 一定是人口增长 。
比如要规划30平方公里的新区 ， 至少要站在这个城市未来会多出30万人口的基础上 。
先有人口 ， 再有城区 。
纯刚需落户板块 ， 几乎被KO出局 。
基于天津的人口现状 ， 且短期内无法扭转的趋势：
未来能有长期价值的 ， 一定是刚改、改善板块 。
就算有落户需求 ， 保障性租赁租房 ， 也能解决一部分 。
2022年 ， 天津将建成6万套 ， 计划供地100万平米 。
现在已经很明显了 ， 能抗住价的 ， 都是改善房源 。
最强购买力 ， 轮到了本地人手中 。
人口 ， 是楼市表现坚挺的最大前提 ， 房价追着人口跑 。
警钟长鸣 。
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