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房地产市场|经济学思考：房地产市场应怎样进行调控？( 二 )

房价房地产市场房地产行业经济学


从投资资金来源看 ， 房地产投资更加依赖销售回款这一内源性资金 。 2017年下半年开始 ， 部分地区房贷利率开始在基准水平上有所上浮 ， 到2018年一季度 ， 这一情况更加明显 ， 销售增速也可能逐步放缓 ， 从而影响房地产资金回笼速度 。 此外 ， 从房地产相关的信托增长情况和债券发行情况看 ， 外部资金也不太乐观 。 综合来看 ， 房地产投资在过去两年短暂反弹之后 ， 2018年可能重新进入下行阶段 。 但由于库存水平下降 ， 加上租赁住房建设步伐加快 ， 2018年房地产投资中高速增长仍有一定支撑 。 房地产行业结构调整步伐加快房地产行业增长空间收窄、地区分化的同时 ， 房地产行业内部结构调整步伐也明显加快 。

特别是房地产行业的集中度不断提高 ， 市场份额更加向大型房地产开发企业集中 ， 未来中小企业面临更大的生存压力 。 2017年 ， 前10强房地产销售收入集中度已经升至24.1% ， 前50强的集中度上升至45.9% 。 大型房企凭借资金、管理运营、品牌等方面的优势不断巩固和提升市场份额 ， 而中小型房企在去杠杆背景下 ， 融资更加困难 ， 同时随着土地价格的攀升 ， 拿地也更加困难 。 房地产需求在区域层面分化 ， 对根植于区域性市场的中小型房企冲击也更加显著 ， 部分可能被大型房企并购或者逐步退出房地产行业 。 住宅销售和投资短暂反弹后继续向中长期趋势收敛 ， 2017年城镇居民户均约拥有一套住宅 。
2017年 ， 我国城镇化率为58.5% ， 城镇常住人口约8.1亿人 。 按照户均2.9人简单折算 ， 大体上有2.8亿个家庭（暂时不区分家庭户和集体户） 。 同期 ， 我国城镇住宅总面积大约为238亿平方米 ， 人均拥有住宅建筑面积29.3平方米；套均面积约87.8平方米 ， 住宅总量约为2.71亿套 。 因此 ， 按照常住人口口径推算 ， 每一户城镇家庭拥有的住宅数量接近一套 。 另据第六次人口普查的结果 ， 2010年我国城镇家庭数量为2.21亿 ， 其中家庭户2.07亿 ， 集体户1400万 ， 占比分别为93.7%和6.3% 。 按此比例推断 ， 截至2017年我国城镇家庭户数量约2.6亿 。

按家庭户口径推算 ， 每一户城镇家庭拥有住宅数量超过一套 。 过去两年房地产市场周期性反弹并未改变住宅需求和投资增速长期走势结合联合国人口署等机构对我国人口的估计推算 ， 到2027年我国人口总数14.5亿 。 届时 ， 城镇化率约为68% ， 城镇常住人口约9.74亿人 。 这意味着未来十年间我国城镇常住人口年均增幅约为1600万人 ， 其间城镇家庭规模也进一步缩小 。
按照每户家庭2.8人折算 ， 到2027年大约有3.5亿个城镇家庭 。 按照每户1.05套和套均面积92平方米推算 ， 大致需要住宅3.68亿套 ， 折算面积为338亿平方米 。 届时 ， 人均住宅建筑面积接近35平方米 。 按此需求推算 ， 未来十年 ， 住宅建筑面积净增100亿平方米 ， 相应增加9700万套住房（新增住房按103平方米/套计算） 。 再考虑到折旧拆迁、城镇规划扩围带来的住宅增加等因素 ， 预计需要新建125亿平方米 ， 相当于1.2亿套住宅 。
另外 ， 2017年城镇住宅施工面积大约为53.6亿平方米 ， 按照套均103平方米计算 ， 再扣除掉不可销售的比例（大致为6%） ， 在建住宅数量超过5000万套；待售住房面积3亿平方米 ， 约折合290万套住房 。 即便不考虑当前的施工面积和待售面积 ， 未来十年城镇住宅年均新建量也不超过1200万套 。

由于房地产市场周期性波动 ， 叠加去库存措施的效应 ， 2016年和2017年商品房销售增速明显反弹 。 2017年 ， 商品住宅销售量达到14.5亿平方米 ， 折合1400万套 ， 创下历史新高 ， 由此也带动了住房投资增速的回升 。 但考虑人口增长、城镇化趋势、居住质量改善等因素之后 ， 上述反弹可能是暂时的 ， 未来十年住宅新建量预计总体会呈现缓慢下降的态势 ， 住房投资的实际增速可能为负 。 当然 ， 考虑价格因素之后 ， 住房投资的名义增速可能为正 。

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