首先来说说几个概念 ， 首先是买房需求群体划分：刚需买房（教育、医疗、拆迁原因）、改善型住房需求（人员增加、生活优化）和投资需求 ， 现实中 ， 这三类群体是购房的主力军 。
还有几个数据 ， 分别是每年新房入市数量、二手房存量和挂牌量、新房库存和年消化数量 ， 这些都构成了影响房价直接因素 ， 还有人说看土地出入金 ， 其实这个是间接影响因素 ， 这里暂不做讨论 。
我们首先关注一个交易量的问题 ， 近些年 ， 我国每年地产市场成交额在17万亿左右 ， 销售的面积约为14亿平方米 ， 也就是相当于每平方米是在1万元成交的 。 如果按照100平方米一户预计 ， 大概每年新房销售是在1400万户 。 接下来我们再来看看库存 ， 现在待售库存是5.6亿平方米 ， 约为560万套房产 。 根据国家发布的二手房挂牌数量 ， 60个核心城市在300万套 ， 如果算上全国的话 ， 我们按照全国600万套二手房待售 。 还有一个数据是需要关注的 ， 就是前2个月地产销售面积和销售额同比降低百分之10 ， 也就是说 ， 如果今年新房只入市200万套的话 ， 现有的房产数量已经足够市场消化的 。 但是 ， 大家也明白 ， 如果真的只入市200万套 ， 相当于去年的百分之15 ， 换个说法 ， 如果以前你发1万元一个月 ， 现在只能发1500元一个月 ， 这能干吗？显然是不可能的 。
我们再回过头看看 ， 看看地产的客户还剩余那些 。 开头我们讲过房地产的消费群体 ， 首先来说说基于投资买房需求的客户 ， 我们知道 ， 这类客户对房产投资有两个要求 ， 首先是价格上涨 ， 其次是地产市场的无线流通 ， 这两个条件缺一不可 。 可是大家也知道 ， 现在投资地产是风险高收益低 ， 这显然是不符合投资需求的 。 我们再来看看改善型住房需求 ， 随着生活水平的提高 ， 部分人群需要改善家庭的居住环境 ， 希望能够住到环境更好、工作生活更便利的地方 。 可是因为疫情、收入增长乏力和国外环境不稳定等因素影响 。 家庭规划开始偏向保守 ， 除非在手里有不少的流动资金 ， 比如收入大幅提高或者有了意外之财 ， 这些人群可以考虑改善自己居住环境 。 现在看这地产三大消费群体 ， 有一个废了 ， 还有一个残了 。
也就是说 ， 剩余最核心的购房群体只有一个 ， 那就是刚需 ， 一种是基于生活需要的刚需 ， 还有一种就是人为的刚需 。 刚需究竟有多少人 ， 这个具体数据掌握在国家手里 ， 最核心的数据就是25周岁到40周岁的农村户口 ， 第二个是城市户口中没有贷款人员的信用和收入情况 ， 这两个数据加起来就可以知道住房实际需求了 。 这些数据掌握在国家手里 ， 我们不会知道 。
接下来 ， 我从两个方面论证一下关于地产市场的具体人群数量 。
首先是关于出生人口的 ， 有一点大家需要知道 ， 那就是我们国家98年才开始实施商品房改革 ， 也就是说 ， 80年以后出生的人群才有了去城市购房的可能 ， 之前是单位分房子 。 我们国家还有一个习惯 ， 就是父母会在孩子读完大学的1~2年里买房 ， 里面的缘由大家都知道 。 现在 ， 大家可以去官网查看每年的出生人口数量 ， 今年是2022年 ， 毕业1~2年的是1996、1997年左右出生的人 。 各位可以看看每年的销售面积和24年前的人口出生数量 ， 他们之间存在线性关系 。 这里 ， 经过修正 ， 1996年前后出生人口在1600万左右 ， 从2018年过后 ， 不考虑房价涨幅影响 ， 每年销售约为1400万套房产 。 现在 ， 我可以大胆的做出假设：98年出生人口在1400万 ， 今年刚需在1200万套；99年出生人口在1200万 ， 2023年在1100万套 ， 2024年的数量需要重新计算 ， 因为这个数量需要减去80后对应年龄段进场买房的数量 ， 我也会在接下来的时间里搜集资料 ， 做出2024年之后的数据模型 。
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