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有人说我们的经济奇迹是两项创造的 ， 第一个是人口红利 ， 第一个就是房地产 ， 甚至两者交织在一起起作用 。 肯定有很多人不同意这种观点 ， 但这却并非没有道理 。
2021年人口增长了48万 ， 这比只有我们1/13人口的越南还要少一半 ， 人口红利可能正在快速消退 。 具体的转折情况 ， 可能明年初看2022年的人口数据 ， 就会看到转折 。
【人口红利|房地产可能已经过了高光时刻，下一个经济奇迹在哪里？】人口红利首先影响的是制造业 。 当然制造业 ， 特别是低端制造业 ， 受影响的因素还不仅仅是人口红利 ， 还有年轻人就业习惯和就业心理的变化 。 不管怎么说 ， 在这个世界工厂里 ， 中低端的产业正在大量转移 ， 而麻烦的是 ， 真正的高端制造业 ， 占比却并不太高 。
人口红利当然就要影响到房地产行业 ， 毕竟不管怎么说 ， 房子是给人住的 ， 特别是年轻人需要新购房产 ， 因为中老年人大多数都有了住房 ， 哪怕相当一部分人是租的 。 如果年轻人占比减少 ， 特别是再结合年轻人结婚率的下降 ， 那么购房的数量就会下降 。
虽然年轻人因为工作机会等原因向大城市转移会导致大城市的房产供需关系变化 ， 一、二线城市的房产可能还不会出现明显的下跌 ， 甚至还有一定程度的上涨 ， 但这种转移又受到基础条件等的反向制约 ， 大城市永远膨胀下去的可能性并不大 。
但小城市 ， 特别是县城的的房产已经明显过剩 。 我们老家的县城 ， 听很多当地的家人和亲戚朋友们估算 ， 算上仍然在乡下的家庭 ， 全县每个家庭平均都有至少1.5套房以上 ， 现在郊外还摆着一堆因为去年开发商的债务问题 ， 延期交付的很多房子 ， 再大规模新建的可能性不高了 ， 因为基本已经没有开发商敢新拿地了 。
其实按照欧美的住宿条件 ， 我们的房地产还会有很大的空间的 。 看看人家都在郊外住着别墅式的大房子 ， 而我们却仍在掏空四五个钱包去交首付 ， 排号抢一套电梯房 。 如果我们也有条件享受欧美人的住房标准 ， 那么房地产的增长空间还是很大的 ， 远没有到停滞的程度 。
但现实却无情地告诉我们 ， 可能我们的土地资源、环境承受能力和配套设施成本等各个方面 ， 都无法支撑起普通的民众也能住上那样的房子 。 特别是现在的政策还在限制那类房地产的开发 ， 就算已经开发的 ， 一问价格 ， 可不是四五个钱包够交首付的 ， 就连物管费等日常费用也是普通人无法承受的 。
所以说房地产的过剩 ， 就算是短期的或者说阶段性的过剩 ， 至少在现在还不能通过大量像欧美人那样到郊外去住别墅的方式靠改善需求而重新恢复较快增长 。 而何时会出现这种转折？可能没有人能知道 ， 我的答案是 ， 或许永远也不会有了 。
因为除了受资源和财力的限制 ， 无法完成这种转型以外 ， 现在国内又出现了和日韩一样的家庭小型化趋势 。 虽然我们没有严重到像韩国那样 ， 两成的夫妇结婚五年内都没有生育孩子（我们的比率大概不到1%） ， 但这一比例 ， 甚至单身比例都一直在提升 。 对于那些单身人士来说 ， 住城里的电梯公寓已经足够了 ， 住郊外那么大的房子 ， 不仅成本高 ， 而且还很不适用 。
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