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房价|谢逸枫：当前是买房好时机！一二年后房价将大涨 不买房是傻瓜！( 二 )

房价购房置业土地供应


商业银行房贷首付、利率下降；公积金贷款首付、利率下降、贷款额度提高；二手房增值税免征年限5年改2年；人才与农民进城购房补贴；购房落户及税费免减优惠的刺激性手段 。
2021年底、2022年初 ， 我都向开发商发出过风险警告的建议 。 别以为今年还会像去年一样保持高增长 。 房地产是要有长期稳定预期的产业 ， 不是短期可以调整战略的 ， 但可以及时调整战术 。
尽管市场竞争越来越激烈 ， 长期住房需求的存在 ， 是很多开发商还在坚守的原因 。 判断房地产的需求 ， 可以从城镇化发展、家庭分裂速度、人均收入增长、区域供给不平衡四个方面进行 。
发达国家户籍城镇化已普遍达到70% ， 而我们2021年才46.7% ， 这意味着中国未来的城镇化发展还有很长的道路要走 。 和农村相比 ， 城市毫无疑问更有吸引力 。
目前千万级以上人口的城市现在只有18个 ， 未来可能有30个、50个 ， 否则容纳不了这么多涌向城市的农村人口 。 城乡收入差距悬殊的情况下 ， 人们不但往城市里跑 ， 还往大城市跑 。
随着老龄化程度提高 ， 认为一名80后可以继承4套房子 ， 不用着急买房子 。 但忘记了 ， 老龄人还没有死 ， 会更长寿 ， 年轻人继承不到这个房子 。
自2003年以来 ， 我国离婚率已经连续12年呈递增状态 。 这是对住房需求的压力 。 人均收入增长、住房需求也在提高 。 2010年城镇居民基本每户家庭都有一套房子 ， 但相当一部分是自建住房、危房、房改房等非商品房 。
这些非商品房的住房条件并不能满足城镇化需求 ， 而且改善型需求未来总量很大 。 此外区域供给和需求不均衡发展 ， 人口高度集中的地区房子短缺 ， 所以光看住房供给总量是不够的 。
中国的房价呈现出螺旋性上升的状态 。 由于通货膨胀的存在 ， 用未来的货币价值来衡量房价 ， 一定是上涨的 ， 但这不等于房价每时每地都在上涨 ， 因为还有其他的因素影响 。
有政府管制的城市 ， 必然有价格波动 。 目前好多的城市都不愿卖地 ， 因为市场低迷 。 而同样 ， 开发商会选择在低迷期内减少拿地 。 而当市场好转 ， 货币政策宽松时候 ， 供给会阶段性地减少 。
这样的波动规律在过去的数年一直存在 。 发达国家看 ， 比如美国 ， 会出现房价大幅上涨的情形 ， 多与经济周期、金融周期、货币供应、利率有关 ， 与制度和政策的关系不大 。
在中国 ， 长效机制没有建立前 ， 房价依然会随政策波动 。 所以未来房价的趋势看 ， 短期看政策、中期看政策、长期看政策 ， 人口、货币、土地供应的变化受政策的调整影响 。
目前、短期房价走势看 ， 由于限制性政策没有全面取消 ， 观望没有全面结束 ， 对于房价的管制 ， 房价上涨被按住 。 一旦恢复正常 ， 房价自然要按照供需关系变化 ， 最后反应到市场 。
考虑到特殊时期的疫情、调控与房价的反复调整、去杠杆一刀切 ， 政策、供需关系变化导致价格调整 ， 问题在于房价在供需关系、政策反复不断挤压 ， 一旦政策放开 ， 房价肯定是要上涨的 。
房价什么条件之下 ， 才会长期、持续的下降 ， 可能只有等政府能够可以给每个没有房子的人提供保障房；人地、资源供应平衡；或者是土地变为私有化后 ， 小产权和大产权之间的差别太大 。
第一部、第二部 ， 第三部宪法规定 ， 土地仍然是私有的 ， 只有在第四部宪法中 ， 才把土地改为公有 。 问题在与土地财政没有后 ， 用什么代替 ， 房地产税、不动产空置税、遗产税是无法代替的 。
关于房价上涨的判断 ， 是基于供求关系的变化 ， 短期政策无法熨平市场的波动 。

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