中长期看 ， 房价必涨 。 推进城镇化不可避免 ， 加之供应紧缺 ， 货币继续上涨 ， 这样情况下房价无下跌的可能 。 货币增量一定程度决定房价继续上涨 ， 十年之内货币涨了5倍 ， 房价涨5倍 。
现在有几个问题是涉及到房价的问题 ， 首先是货币问题 ， 货币会不会上涨 。 从住房制度改革之前算 ， 货币增长了50倍 ， 可是房价没涨50倍 。 按照十年货币涨5倍的经验 ， 房价涨5倍是有可能的 。
其次是土地制度问题 ， 土地供应能不能保证完成供应 。 如果按照现有土地供应制度 ， 无法保证土地供应 。 例如过去10年 ， 北上广深的土地供应量 ， 完成是商品住宅土地供应目标平均为45% ， 房价能不涨 。
再次是城市化率 ， 小康指标已经预测最少要增加65%的城市化率 ， 人口在不断流入城市 ， 需求不断增加 ， 目前1000万人口城市才18个 ， 未来还需要50个以上千万人口的城市 。
最后是地方政府一定会加大基础设施的投入 ， 比如地铁越修越多 ， 地铁通了 ， 房子能不涨价 。 决定城市房价的很多因素是政策外的东西 ， 比如说收入增长 ， 医院、学校、机场的建设 。
现在房地产最大的风险 ， 依然是疫情；经济下行压力大；去杠杆周期拉长；金融泡沫大；债务爆雷；房企资金链紧张；三道红线与贷款集中制过于一刀切；城镇化与基础设施不匹配；逾期交房 。
楼市过于寒冷、投资及销售与房价下降过快、商品房库存上升过快、烂尾与房子质量、人地分离的土地供应指标、区域商品房供应过剩、人口与教育、医疗、金融、资金、财税优惠政策、基建设施过于集中 。
人口持续负增长而流出、资源枯竭、产业单一落后淘汰、资金持续负增长而流出、土地与住房供应过剩、库存有增无减、教育、医疗日益减少、基建落后的城市房地产市场风险最大 。
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