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这里是说广州各板块购买方向和逻辑的 ， 对于新房而言 ， 房子好不好 ， 户型怎么样 ， 规划如何如何 ， 相信我不说 ， 开发商的广告也满天飞了 。
所以我们要说一些他们没有说的 ， 同时我们要站在未来五年后的角度来分析 ， 这样买对不对 ， 到底值不值得呢 。
今天要说的是大学城星汇城和大学城和樾府 。
为什么要单独出一期呢 ， 我觉得还是有很多东西可以说的 ， 短文会讲不完 ， 还是以长文来体现吧 。
01.交通优势明显图上的三个盘都是越秀在2020年到2021年陆续拿地的 ， 看这架势 ， 越秀要把大学城的成功复制到创新城 ， 再把创新城打造成越秀新城 。
想想都觉得挺美好的 ， 就是不知道我们这些快奔四的人能不能等得到 。
好的地段 ， 越秀肯定是不会放过的 ， 给别人做不如自己做 。
到底好在哪里呢 ， 其实不是因为它的产业 ， 思科走了 ， 有啥产业可言呢 。
也不是因为有三所大学 ， 大学老师不缺房子 ， 学校也有配建 ， 本地购买力肯定是撑不起这一座越秀新城的 。
最大的优势其实是交通 ， 而且是连接琶洲的交通 ， 目前是一条4号线4个站即可到琶洲 ， 5个站到金融城 ， 走新化20分钟以内到琶洲 ， 这样腻害的交通连黄埔都自佩不如 。
但是越秀这样建着建着 ， 配套没有 ， 产业没有 ， 完全依靠外溢 ， 会不会又把这里打造成睡城呢 。
大概率是会的 ， 它的客群既然来自于琶洲金融城 ， 那就是在分食掠夺老黄埔的流量 。
02.价格对标的是科学城我们知道 ， 老黄埔的鱼珠是有概念的 ， 但是它的二手接盘侠还是来自于天河的 ， 目前价格是在5万左右 。
鱼珠这个概念随着旧改叫停 ， 科学城集团没钱 ， 在兑现上都有很大的不确定性 ， 何况你这个光靠卖地画饼的创新城 。
创新城这边呢 ， 价格在4.3-4.8万之间 ， 这个价格是低于万博和老黄埔的 。
高过万博 ， 肯定不可能 ， 毕竟人家万博发展了这么多年 。
低太多也不可能 ， 毕竟我这里离琶洲近 。
这个价格其实和科学城接近 ， 科学城有产业 ， 创新城有交通 ， 拿产业和交通去PK的话 ， 只能说不相上下 。
但从配套兑现来看 ， 番禺政府的财力能不能支撑得起将来创新城的发展 ， 这个不好说 ， 但是时间一定很长 。
开发商卖完房子就走了 ， 剩下的配套还得你自己来想办法 。
叫大学城的另一个原因 ， 其实是越秀在弱化创新城的产业 ， 把环境、交通、生源作为卖点更为妥贴 。
环境、交通确实不错 ， 至于生源 ， 大学老师们的孩子应该不会在这里上学 。
所以它的定位面对的是大学城老师的需求 ， 同时也把它作为琶洲后花园去打造 ， 横竖怎么看赢面都挺大的 ， 这也是它为什么敢叫板老黄埔的原因 。
虽然是抢的老黄埔、万博的客群 ， 但它实际上对标的是科学城 。
五年后 ， 他们都是一样的次新楼 ， 整个板块 ， 小区众多 ， 高楼林立 ， 好一派万象更新的城市面貌 。
对标是越秀和番禺区一厢情愿的 ， 并不代表它的发展节奏跟得上科学城 。
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