北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
本系列只是回忆 ， 钩沉北京20多年来的楼市片段 。 随笔而已 ， 既不映射现实 ， 也不预测未来 。 楼市的历史有点儿特殊 ， 总能让人感觉庆幸或后悔 。
但这就对了 ， 所谓普通人的生活 ， 就是一次次的侥幸和错失机会嘛 。 后悔也好 ， 庆幸也罢 ， 往事就在这里 。
一、
接到个咨询 ， 一上来就说认同我说的“两区交界谨慎投资”的说法 ， 我还挺欣慰 ， 得到认同的感觉就是比挨怼强 。 但紧接着人家就是一句话：“但请问 ， 马甸的冠城园怎么解释？”这才明白 ， 这大哥绝对是来砸场子的 。
怎么解释 ， 没必要解释 ， 这地段儿寸土寸金的 ， 但凡有块空地就有人惦记着 ， 根本就谈不上两区交界了 。 真要是这么较劲 ， 那天安门广场还是两区交界呢 ， 这种抬杠有意思吗？
二、
但说实话 ， 冠城园在开发初期是也不太被看好的 ， 和两区交界有点儿关系 ， 但不算很严重 。 这地段当然非常好 ， 三环边交通方便 ， 只要开发出楼盘来就肯定好卖 。 但首先就是两区甚至三区交界 ， 说四区交界都算得上 ， 施工的时候管线工程什么的不太好办 。
但这是小事儿 ， 都能协调 ， 更主要的是这里的单位多 ， 印象中100多家呢 ， 其中几家还是很不好惹的 。 再一点就是民族众多 ， 万一处理不好拆迁问题就容易引发矛盾 。
冠城园的开发商自然是冠城了 ， 号称是纯粹外资 ， 港商 ， 但实际上是闽系商人 。 老板韩国龙 ， 曾经名列北京十大开发商 ， 在全国也能排到前20位 ， 闽派四龙之一 。 除了冠城园 ， 还开发了最牛叉的太阳宫、崇文的冠城名敦道和海淀永丰的百旺府 。
韩老板是年轻时在70年代到了香港 ， 然后也不知怎的就发了财 ， 回到福建开发房地产 。 然后其转折点应该是和印尼林氏家族开始联手 ， 在福州大量投资建房 ， 成了福建第一房企 。 之后在1992年借着张市长赴港招商 ， 冠城以香港公司的名义来到北京 ， 参与了危机项目改造工程 。
当时项目很多 ， 也不知道韩老板怎么选择马甸了 ， 可能是“新马太”情结吧 ， 毕竟他是福清人 ， 而福清就是新马泰东南亚最主要的大陆侨乡 。
当然这是开玩笑 ， 但林氏家族也是福清人 ， 不仅是印尼首富 ， 也曾经是华人首富 ， 世界前十大富豪 ， 在东南亚可以呼风唤雨 。 在1997年爆发了亚洲金融风暴 ， 之后又是印尼排华 ， 林氏家族损失惨重 ， 但到现在也仍然是举足轻重的海外华人富豪 ， 华侨领袖 。
冠城园的开发主体公司是北京冠海 ， 其中的大股东除了韩国龙 ， 还有就是林家 。 所以当时说冠城园是唯一的纯外资项目也不能算错 ， 确实有大量资金都来源于海外 。 而且由他们来操盘或许还相对方便些 ， 北京当地人能体量外来者的不了解情况 ， 或许能减少些矛盾 。
当然这些都是我猜的 ， 真实情况怎样不知道 。 但反正是不太了解北京市场的冠海公司 ， 与也不了解外来投资商的马甸 ， 从此产生了重大关系 。
三、
韩老板之后曾在多次场合上说 ， 当年开发冠城园是顶了巨大的压力的 。 其初心就是要让当地百姓住上好房子 ， 所以才“先安置 ， 后拆迁” ， 也就是先盖回迁房 ， 然后才谈的拆迁协议 。
但这种话相信的人不是太多 ， 反正我不信 ， 商人的第一诉求就是赚钱 ， 其他的情怀都得往后排 。 之所以先盖回迁房 ， 或许就是因为怕引发民族矛盾 ， 所以才宁可多花钱 ， 也要少惹麻烦 。 但之后的麻烦也不算少 ， 月季园不仅修改规划 ， 增建了不少房子 ， 弄得房产证都拖了不少年 ， 其他也因为质量问题闹了不少纠纷 ， 拖了好久 。
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