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文：小清
根据国家统计局公布的5月70城房价 ， 二手房市场依旧低迷 。 许多买了房子的人也跟着越发恐慌 ， 已经不奢求房价能涨多少 ， 只要不再下降就可以了 。 为了保障购房者买房的信心 ， 我国已经有200多个城市出台了“稳楼市”的政策 ， 单单6月就有60多个城市发布了近70条稳楼市政策 。 但是 ， 造成这种结果的根本原因还是预售制 。
买房不容易 ， 在大城市买房更不容易 ， 尤其是大多数普通人买房几乎要掏空“六个钱包” ， 赔上一家人半辈子积蓄 。 因此 ， 我们在买房时必须谨慎 ， 如果经济条件允许最好买现成的房子 。 然而 ， 许多人往往缺乏资金 ， 只能选择更便宜的预售房 。 那么 ， 什么是预售房呢？
预售是指开发商将正在建设房屋提前出售给购房者 ， 俗称“卖楼花” 。 早在1953年 ， 香港地产商霍英东发明了预售制 ， 即在新楼建造之前 ， 买方支付部分定金 ， 剩余部分分期支付 ， 待新楼建成后再付清全款 。 此后 ， 当地房地产开发商也学习了这种销售模式 ， 最终推广到全国 。 当然 ， 预售制也有一定的好处 。
对于地产开发商来说 ， 可以降低楼盘开发的融资门槛 。 过去 ， 内地的商品房市场不够成熟 ， 除了银行贷款外 ， 地产商能获得资金和渠道的机会很少 ， 而预售制的出现很好地解决了这一问题 。 此时 ， 地产商通过借贷和预售凑足开发资金 ， 可以在同一时间赢得众多的房地产项目 。
对于购房者来说 ， 可以少花点钱 。 相比已经盖好的房子 ， 预售房的价格大多便宜10%-20% 。 面对如此大的优惠 ， 大量购房者难免心动 。 但是 ， 心动不如行动 ， 行动之后却当头一棒 ， 预售房的风险还真不是一般人能承受得起的 ， 有些人甚至住进了烂尾楼 。
首先 ， 购房者经常会遇到开发商虚假宣传 ， 建出的房子粗制滥造 。 预售房本身就看不到实物 ， 大多数购房者只能通过宣传的海报购买 。 房屋建成后的实际效果可能与宣传相差很大 ， 房屋质量根本得不到保证 ， 更何况合同已经签了 ， 违约还要赔款 。
更令人难以接受的是 ， 有些不良开发商直接“空手套白狼” ， 用虚假的房子骗取大量资金 。 2015年时 ， 某家公司大力宣传“天承明广场” ， 没想到卖出130套根本不存在的“房子” ， 骗了90多名购房者2000多万的房款 。
其次 ， 开发商资金链断裂之后 ， 直接就成了烂尾楼 。 开发商走了 ， 买房者就跟着一无所有了 ， 还要承担多年的房贷 。 即便后期有新的开发商接手 ， 房子能建成什么样 ， 能什么时候建好都未可知 。 有时候 ， 得到的房子面积减少了30% ， 也毫无办法 。
尤其是在房价满天飞涨的情况下 ， 我国直接对房地产市场打了一针“缓冲剂” ， 结果房地产企业纷纷破产 。 据统计 ， 仅2021年就有343家房企申请破产 ， 恒大更是首当其冲 ， 造成无数购房人脑中“一片空白” ， 一时间不知如何是好 。
如果真的取消预售 ， 会对房地产市场产生什么影响？房企会大量倒闭吗？
目前 ， 我国楼市又迎来了高库存时代 。 早在2015年 ， 我国就开启房地产“去库存”战略 ， 之后全国待售房的面积一度连续4年下降 ， 但现在又回到了当初 。 截止2022年4月 ， 全国商品房待售面积5.57亿平方米 ， 按人均住房建筑面积39.8平方米计算 ， 基本够1400万人居住 。
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