业务|均好生偏科了，万科要苦修“平衡术”
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万科再次高喊“活下去”，这次是喊给自己。
文|一市财经
就像期中考试发挥失常的优等生，祝九胜在万科中期业绩会上显得有些不安，但还是当场表达了万科“立志长期成为好学生”的决心。
和很多房企相比，万科的年中成绩单确实不算亮眼，盈利指标和经营性指标均显示下滑。
从半年报可以看到，上半年万科实现营业收入1671.11亿元，同比增长14.19%；
而营业利润219.88亿元，同比下降17.23%；总利润220.81亿元，同比下滑16.52%；归母净利约110.47亿元，同比下滑11.68%；扣非后的归母净利约107.27亿元，同比下滑11.45%。
除了下降的净利润指标，万科扣税后房地产开发及相关资产经营业务的整体毛利率，由去年同期24.02%降至18%，未扣税整体毛利由去年同期31.80%降至22.90%。
回看万科10年来的中期数据，今年万科中期的营业利润、利润总额、归母净利润均创下较低成绩。
受业绩影响，8月30日万科A开盘大跌，截至下午收盘，报每股19.43元，跌7.03%，总市值降为2259亿元，较今年高点已蒸发超1500亿元。
三年前郁亮把“活下去”喊给整个行业，三年后祝九胜把这三个字送给了万科自己。
毛利率或将持续承压
与万科两个月之前召开的2021年第一次年度股东大会不同，没了郁亮的坐镇，祝九胜携高管团队出席了中期业绩会。
面对投资者和媒体机构的提问，祝九胜形容自己“像一个考试没考好的学生要对老师做解释，心里很忐忑”。
针对万科净利润下降问题，祝九胜表示主要有三方面的原因：
一是销售规模增长有限，二是毛利率的下降稍快，三是万科转型业务的效果还需要时间。
首先看销售数据。从过往的财报看，过去两年万科年度销售增速分别为3.9%、11.6%，同比增速已经不及往年。
国家统计局数据显示，2021年1-6 月全国商品房销售面积 8.86 亿平方米，同比增长 27.7%；销售金额 9.29 万亿元，同比增长 38.9%。
而今年上半年万科房地产开发业务实现合同销售面积 2191.7 万平方米，同比增长5.5%；实现合同销售金额 3544.3 亿元，同比增长 10.6%。
祝九胜也坦言，这几年来，万科开发业务、销售业务的增速相对都有限，上半年的结算收入增长了11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平。
而受地价房价比不断上升等影响，万科税后毛利率从24%降至18%，未扣税毛利率从32%降到23%。销售增长与毛利下降的对冲有限，甚至不足以对冲业绩的下滑。
与此同时，盈利能力下降也是近年来万科一直都存在的问题。万科2019、2020年万科归母净利润同比分别增长15.1%、6.8%，增速相比上一年分别下降5.3%、8.3%。
而今年上半年万科净利润下滑还有一个重要原因，就是房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率下降至18.04%，同比减少6.02%。
财报显示，房地产业务仍是万科收入的主要来源。房地产开发业务收入1443.3亿元，占比86.4%。因此，开发业务的利润下滑很大程度上影响了万科整体利润指标。
开发业务成本上升主要是因为“面粉”更贵了，拿地成本较去年明显上涨。
据半年报，今年上半年万科获取新项目 95 个，总规划建筑面积达 1505.9 万平方米，权益规划建筑面积 1101.4万平方米。项目总地价1126.3 亿元，均价为 7480 元/平方米，权益地价总额约 886.5 亿元。新获取项目中一二线城市的投资金额占92%。
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