业务|均好生偏科了，万科要苦修“平衡术”( 二 )
在2020年报数据中，万科新增项目平均地价仅为 6710 元/平方米，今年上半年这项数据上涨了近17%。
就基本盘业务房地产开发来看，万科毛利率下滑的局面仍在延续。
万科房地产开发业务上半年结算面积1115.4万平方米，同比增长6.2%，对应结算收入1443.3亿元，同比增长11.9%；结算均价12940.0元/平方米，比去年同期12285.7元/平方米增加654.3元；结算毛利率24.9%（扣除税金及附加后为19.6%）。
对于毛利率是否已经触底的问题，万科财务负责人韩慧华坦言这一趋势还将持续一段时间，“2017年以来万科的地售比一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端到结算端还有一个过程，万科未来这两年毛利率还是有一定的压力”。
“胆小”与平衡的智慧
在会上，万科管理层多次强调“稳健”“平衡”“克制”等关键词，也再次喊出了“活下去”。
“万科坚持‘稳字当头’，在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”祝九胜说，“整个行业的游戏规则在发生变化，万科的发展思维也要相应做出调整。我们没有把规模和速度作为唯一的目标来看，会在规模和效益、短期和长期、风险和收益之间权衡。”
其实，作为一家龙头房企，万科已经很稳了。上半年的现金流、负债率、融资成本数字就能很好的说明这一点。
半年报显示，万科将三条红线维持在“绿档”。上半年持有货币现金1952.2亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和843.0亿元。扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。
此外，上半年万科综合融资成本仅为4.27%，同比下降32个基点。
财务负责人韩慧华表示，整个行业去杠杆是大趋势，今年以来融资环境在持续收紧的状态，金融机构在房企的融资上更加谨慎。万科上半年融资方式主要是“借新还旧”，下半年融资总量仍会保持克制。
据了解，万科20年来净负债率一直保持在40%以下，处于行业最低区间范围。
“说大白话是胆子小，说文绉绉的话叫‘稳健’。”祝九胜调侃道。
“胆小”代表了万科的克制和顺势而为，平和应对瞬息万变的市场和政策变化。
“我们的主张一直是‘农民’态度，农民不去预测天气，老老实实地种地。有时候是摆脱不了‘看天收获’的局限性，但在同样政策、市场环境之下，要让自己的收成越来越好。”祝九胜直言。
同时，“胆小”不代表一毛不拔了，而是要把钱用在刀刃上，每一笔钱都花的谨慎，量入为出。那么，万科握在手里的2000亿的现金怎么花？
祝九胜表示：“我们不会让它硬趴在帐上，该去理财就去理财，在流动性、收益性和安全性这三者之间求得一个平衡。”
万科执行副总裁、首席运营官刘肖答道，收并购业务正成为万科获取土地的重要渠道之一。“过去三年，我们在项目层面的收并购，占到我们整个开发业务投资额的近40%。”
刘肖表示“双集中”对大家都有挑战，实际上万科也处在适应和磨合的过程。可以确信的是，第二轮还是一如既往地去坚持稳健的投资策略，在行稳致远这个总的基调下“量入为出”。
此外祝九胜表示，在并购方面，万科该花的钱还是要花。无论是什么同行，万科都有接触和合作。万科所有项目中，大概七成有合作，金额上约八成有合作。
而针对与泰禾、恒大集团、蓝光等公司的合作传闻，祝九胜回应称：“过往我们和恒大有项目层面的合作，最近几个月有接触和探讨，目前没有实质性的合作。对泰禾，我们也有一个小组在密切联系，符合条件的我们依然会履约。”
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