泰禾|房企“野蛮生长”的那些年
2009年，绿城销售510亿，成为仅次于万科的房企，在年底庆功宴上，青岛绿城的销售冠军拿着大把现金，四处挥洒。
绿城老板宋卫平信心满满，认为绿城一定能超越万科，毕竟他“从小学开始，就没考过第二名。”
成为老大是要付出代价的。那几年，绿城一直处于高负债运转中，上市前净负债率一度达到400%，之后也长期高于100%。
宋卫平为此辩解：中国房企的高负债运营是一种无可奈何的情形，因为地价连年上涨，而公司要发展就不得不去负债买地。
绿城终究没能超过万科。但老宋的高负债理论，被许多人奉为圭臬。
绿地、恒大、融创、阳光城、新城、中梁……都是这一模式的忠实拥趸。以及，曾经的碧桂园。
他们几乎都是在过去十年放大杠杆、快速蹿升的公司，突然爆红，成为明星，甚至跻身第一阵营，风光无两。
【 泰禾|房企“野蛮生长”的那些年】直到，“三道红线”的大锤砸下。上个月底，他们，连同万科等“模范生”共12家，都被监管叫去北京开会了。
01
七八年前，孙宏斌躲在北京西山，苦苦研究他的壹号院，一心想做好产品。但他从没忘记，那个要超过王石的自己。
谁能料到，几年间，老孙就能纵横捭阖，气吞山河，一路收了王健林的万达文旅、卢志强的泛海豪宅、甚至老柳的联想地产，还染指绿城、佳兆业、雨润，成为房地产行业新晋“并购王”、大佬“收割机”。
融创也在这一系列令人炫目的操作中，吹气膨胀，光速飙升，从百亿到千亿、5000亿，从几十名百名开外，跻身四巨头之列。
这家公司成了过去十年最大的那匹“黑马”，所有押中它的人，都赚得盆满钵满。
恒大、阳光城、新城、中梁，众多闽系房企泰禾、融信，粤系龙光、奥园，也基本都是这一挂的。
绿地和华侨城，则是国资地产商中的激进型另类，他们依靠高楼、文旅＋地产模式，快速扩张。
他们的武器很简单，就是加杠杆。“我从不关心负债率，我只关心现金流。又要发展快、又要低负债，这是不可能的，”孙宏斌说。
许家印也很豪气：房地产企业“就应该高负债经营”。
2016年到现在，融创、恒大、阳光城、泰禾、绿地的净负债率，全都超过了100%，中梁在2016年达到惊人的1790%。
有人总结，开发商加杠杆的最高境界，就是空手套白狼。用少数股东的股权或永续债拿地，让建筑商垫资，借银行开发贷，预收客户购房装修款，最终，股东白得一堆利润。
再看同一时期，那些“模范生”们：万科、中海、华润净负债率几乎都没超过40%，央企中较为激进的保利，也没超过80%。
不加杠杆的结果则是，万科失去了老大之位，保利掉出了前三，华润跌出了前十。
市场和投资者，追捧的也是融创、泰禾、新城这类高增长公司，他们的股价，这几年的涨幅远远超过万科、保利们。
02
天才都有异于常人的禀赋，那些成为老大的老板们，也常常有独到的认知，并且非常坚持。
翻开黑马们的财务报表，会发现，他们的净负债率飙升，发生在2015年后。彼时，孙宏斌的内部讲话透露了玄机。
2016年，孙宏斌判断，国内货币超发、流动性宽松的环境会持续很久，与此相对应的经营决策就是，用尽全力借钱发展！有这个机会不去做，反而减杠杆，那是傻子。
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