泰禾|房企“野蛮生长”的那些年( 二 )
差不多时间，杨国强驳回了CFO吴建斌“负债率要有上限”的建议，他说，房产形势很好，要金（多）融（多）创（借）新（钱）。“我是主席，就按我说的办。”
他还送给了吴一句话，“财务要记住，在不违法的前提下，永远不要让公司受到任何约束，有得做就狠狠地做，没得做就耐心等待。”
有意思的是，一年后，吴建斌转战阳光城，不再提70%红线，阳光城的净负债率常年高于150%。
一个巴掌拍不响。有人想加杠杆，就有人想送钱，开发商的高负债，离不了银行、金融。
许家印透露，2015年那会儿，金融机构纷纷找上门来给贷款，这种好事，恒大当然要顺水推舟，大干快上。
这几年，平安、中信、民生，介入房地产是最积极的。
平安首单地产并购基金就给了融创，总共100亿；中信则给了碧桂园300亿长租基金、给了恒大200亿旧改基金；开发商喜欢的永续债，民生、平安等都有做，起息10%-11%。
2016年，中信和平安，争相给困境中的佳兆业输血，一个300亿，一个500亿；平安也是躲在“地王制造机”龙光背后的金主。
房地产金融创新更是层出不穷，基金子公司、券商资管、P2P、ABS、类REITS，信托、私募、公司债，全都在玩房地产。
那些能借到钱的开发商，几乎都成功了。孙宏斌总是喜欢说真话，“不做房地产，银行也赚不了钱啊”。
前阵子和一个股份行的分行长闲聊，对方说，恒大这些房企在金融创新方面，有很大贡献呢。
这真是，一场烈火烹油的盛宴，一个皆大欢喜的共谋。
03
世界上没有无缘无故的成功。
高杠杆无异于和魔鬼做交易，它能推你上高台，也能让你随时跌落。尤其是当“水龙头”收紧的时候。
今年4月，失联7个多月的原中信银行行长孙德顺，被依法逮捕。在他之前，中信多个地方分行高管已被调查。
中纪委的通报第一条，就是说孙在任期间，“限制、压降制造业贷款”；而中信，又是过去几年非常热衷于房地产贷款的银行之一。
据说，今年初，孙宏斌曾亲自带队去中信谈融资，结果没谈成。
他应该早就感受到了寒意。金融监管风向的改变，对房地产风险的防范，早已发生。去年5月，“23号文”出台，房地产信托被严控，拉开了涉房融资收紧的大幕。
很快，海外发债也收紧，新借款只能用于偿还一年内的中长期债务；ABS、ABN也严了；开发商自己开的P2P公司，也都被叫停，跟投也没人嚷嚷了。
然后，就是最近的“三道红线”新规，从总量上、指标上，对房企融资和资金进行管控，其中最关键的是净负债率指标，100%即为警戒线。
从去年的陆家嘴论坛开始，银保监会主席郭树清多次强调，房地产过度融资，挤占其他产业信贷资源，也助长投资投机，使其泡沫化更严重。
开发商、银行、非银机构，显然玩过火了。“借新还旧”的游戏，很难再玩下去了。
2017年，融创花780亿接连拿下了乐视和万达文旅，市场对它的资金链充满担忧，孙宏斌亲自下场抚慰，说要停缓一下，降负债；同年，许老板也放话，恒大要转变经营模式，降负债了。
新城、泰禾、阳光城，也都说要降杠杆。
可惜，一顿操作猛如虎，他们的净负债率，到现在都没能降下来。
事物是有惯性的。所有奔跑在高负债、高增长路上的开发商，一时半会都难以停下来。
04
高杠杆意味着，经营太差或处于高速发展中。
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