流拍|直击第三轮土拍：冰冻的土地市场，谁是最后赢家？流拍

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今年是集中供地的第一年，这种全新的供地模式，为今年的土地市场贡献了无数看点。

所谓集中供地，是指国家允许22个重点城市（值得注意的是，西安并不在其中，但西安市政府依然按照集中供地模式供应土地）每年按照不超过3次的频率向市场供应土地。
对开发商来说，这样的模式无疑对其资金链提出了更高的要求，网友的比喻比较形象：以前有点小钱就能“上桌“ ，现在必须攒足够多的钱，一年只能上三次桌。这意味着，开发商必须抓住机会，每次都卯足劲，才能拿回足够的土地。这样的模式，非常有利于现金流稳健的头部房企。
11月19日，随着郑州二轮土拍结束， 22城+西安的二轮土拍全部结束。二轮土拍数据如何？已经开始的三轮，又传递出什么市场讯息？众所周知，对绝大多数地方政府来说，土地财政是其维持收支平衡的重要支点。这样的土拍市场，又将如何影响地方财政？
先看收官的二轮土拍数据。
据海通证券房地产行业首席涂力磊对二次土拍的跟踪统计，第二轮土拍明显呈现出降温趋势。且呈现出以下几个特点：
1、22城集中供地土地供大于求，成交均价下降，而流拍率回升。
如下图：

不难看出，上图反应了二次土拍的群像：供应增加，成交量价齐降，溢价率回落，流拍率上升。
2、前两次集中供地城市土地成交面积和成交额占比不足2020年2/3 。
如果以 2020年为基数，此次22个样本城市第一次集中供地的土地成交规划建面、土地成交金额分别为19092.4万平、16971.0亿元，占2020年全年的比例分别为 47.5%、60.9% 。
除此之外，海通证券跟踪了包括碧桂园、万科地产、融创中国、保利发展、中海地产在内的五大龙头房产2020年在22城的拿地情况，发现今年二轮土拍中，五大房企拿地力度偏低。
总的来说，开发商不愿意拿地了。 10月份的土地流拍率上升到28.8% ，为2010年来新高。
而这种谨慎拿地、国进民退的的情况，在三轮土拍中延续。
国泰君安房地产团队跟踪了重点城市的三轮土拍情况，其中已经完成全年土拍的深圳和无锡，呈现出相同的市场表现。
11月25日，深圳完成了三轮土拍，所有地块全部成交，但此次供应的土地几乎被国企包场。
同样的戏码，在无锡三轮土拍时，也在上演：最高溢价率仅3% ，与第一轮土拍最高20%的溢价率相去甚远，底价成交率高达85% ，且拿地的多为地方国资平台。
如果开发商拿地热情继续下行，地方财政将受到怎样的影响？
根据民生证券周君芝的测算， 8月以来土地市场降温，大概拖累全年土地出让收入约1万亿。若明年土地成交市场还如当前一样冷淡，即便保守估计（暂且不考虑房地产销售端变化），明年土地出让金收入下滑幅度也将大于2万亿。
就此，周君芝认为，地产对中国经济的重要性难以用其他板块经济完全替代。一则土地降温影响土地出让金，拖累地方政府财政收入，进而影响地方财政平衡；二则今年9月以来房地产投资增速下滑，无法用基建投资加以对冲。所以，未来或将有更多地产对冲政策，目前房地产政策底已经显现。
而土拍市场会延续冰冷的态势的判断，几乎是市场共识。
中信证券房地产首席陈聪认为， 11月，土地市场情况并无好转，流拍率过高、受让方以地方国企为主的现象并没有缓解，尽管部分地区出台政策缓解开发商资金压力，增加拿地吸引力，但开发商投资偏好处于历史低位，土地市场预计短期内难以好转。预计房价的集中下跌可能出现在2021年第四季度，而2022年3月开始销售可能回暖，由于仍有企业需要去化库存，且整体看行业拿地意愿和能力都不强，土地市场的好转预计要晚于销售的好转。

流拍|直击第三轮土拍：冰冻的土地市场，谁是最后赢家？

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