文/ 钟黛 编辑/ 谭璐
1月24日 ， 雅居乐（03383.HK）公告 ， 拟将其持有的广州亚运城项目26.66%股权出售予中国海外(00688.HK) 。
该桩交易为承债式收购 ， 作价18.438亿元 ， 中海需支付13.8亿元现金以及替雅居乐承担4.64亿元贷款的偿还义务 。
尽管雅居乐处置资产的步伐加速 ， 不过标普及穆迪在1月18日接连下调其评级 。
据标普测算 ， 2022年上半年 ， 雅居乐有110亿至120亿元的在岸债券、离岸优先票据和离岸银行贷款到期 ， 下半年还有65亿至70亿元到期 。 而公司的现金余额为350亿至450亿元 ， 其中仅有25%至35%位于在岸及离岸控股公司层面 ， 可用于偿债 。
标普认为 ， 雅居乐的运营及资产处置所得现金低于预期 ， 叠加融资渠道趋紧 ， 未来12个月内的流动性或将进一步恶化 ， 其杠杆率也可能因利润率收缩而上升 。
穆迪认为 ， 雅居乐在未来6-12个月的到期债务较大 ， 由于市场对行业信心的影响及境外融资渠道受限 ， 将增加雅居乐的流动性压力 ， 同时也可能影响雅居乐的资产处置计划 。
抛售资产
广州亚运城项目是2009年的中国总价地王 。 当年 ， 富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元拿下该项目 。 半年后 ， 项目引入中信地产与世茂 ， 并形成五家房企各持20%股份的局面 。
2016年 ， 中海通过并购中信地产 ， 接手其持有的20%利合股份 。 同年 ， 富力退出亚运城项目 ， 所持股份由碧桂园、雅居乐、世茂三家平均分配 。 自此 ， 亚运城的股东变为4家 ， 雅居乐、中海、世茂、碧桂园的持股比例分别为26.66%、20%、26.67%及26.67% 。
继雅居乐公告退出后 ， 1月24日晚间 ， 世茂也发出公告 ， 中海将收购其所持的广州利合26.67%股份 ， 交易代价为18.455亿元 。
上述两项交易 ， 中海花费约37亿元 ， 在广州亚运城的持股将升至73.33% ， 成为最大股东 。
广州利合旗下有两家全资子公司 ， 广州利合物业管理有限公司与广州世佳装饰工程有限公司 。 2020年 ， 广州利合及下属子公司的税后净利润为24.35亿元 ， 2021年的税后净利润为29.85亿元 。
广州亚运城的总建筑面积约为585万平方米 ， 地盘面积约为252.1万平方米 。 目前已有406.6万平方米被开发为住宅、商业项目或停车场 ， 有347.4万平方米已出售 ， 余下的179万平方米预计2025年底竣工 。
目前亚运城约有140万平方米的广义库存可售建筑面积 ， 参照2021年每平米约26719元的销售均价 ， 可售货值约374亿元 。 雅居乐出售的26.66%股份 ， 对应的等比例货值约为100亿元 。
事实上 ， 为缓解流动性 ， 雅居乐在2021年7月至12月底已出售14项非核心物业 ， 总售价约28亿元 。 包括5宗酒店（含酒店用地）、2宗商场、3宗售楼部、3宗小区商业配套、1宗公寓 。 去年已回笼11.49亿元 ， 预计可于2022年收取现金回款约16.51亿元 。
多元投入
近年来 ， 雅居乐摊大多元化版图 ， 随之而来的 ， 是羸弱的财务数据 。
2017年 ， 雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林提出 ， 要使非地产板块贡献的业绩占比一半 。 当年 ， 雅居乐推行“N+1”多元化业务 ， 涉足物业、环保、建设等领域 ， 并大手笔收购了14家环保公司 。
到了2020年 ， 雅居乐的多元化板块囊括物业管理、环保、雅城、城市更新、房管及商业 。 2020年4月 ， 陈卓林表示 ， 雅居乐的物业发展与多元化业务的收入占比分别为86.7%及13.3% ， 其中多元化业务的占比同比上升3.2% 。
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