购房置业|【二审改判案例】居非兼用房屋，征收补偿利益如何分割？上海市|银行|交易

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居住和非居住兼用房屋、非居住部分补偿利益、法院分割、裁判观点
本文提纲
1、居非兼用房屋的定义和历史背景？
2、居非兼用房屋，征收补偿项目有哪些？
3、法院对非居住房屋补偿利益分割的倾向性裁判意见。
4、影响非居住补偿利益分割主要因素的总结。
5、法院生效判例
6、结束语

1、居住房屋和非居住兼用房屋的定义？
公房征收中，根据被征收房屋的不同用途，可将房屋类型分为居住房屋、非居住房屋、居住和非居住兼用房屋（以下简称“居非兼用房屋”），居住房屋、非居住房屋的面积计算不一样，补偿方式、评估单价差异较大，非居住房屋处往往因设立有营业执照还会增加停产停业补偿、证照补贴等补偿项目。
在《关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见》
（沪房管规范征[2012
9号）的第七条，明确《细则》中所称的非居住房屋，主要包括原始设计为非居住房屋的，和原始设计为居住，后经房管部门批准改为非居住用途的两大类。
需要注意的是，这里有个时间节点作为分界线。在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经房管部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。这主要和九十年代解决就业、鼓励个体工商户经营的社会背景有关。
2、居非兼用房屋，征收补偿项目有哪些？
征收过程中，征收单位会与被征收人签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议（居非兼用房屋》，协议和结算单会详细载明居住部分、非居住部分的补偿项目。
居住部分的补偿项目包括房屋价值补偿（俗称“三块砖”）、签约奖励费、搬迁奖励费、无搭建补贴、室内装饰装修补贴，还有家用设施移装费、搬迁费、均衡实物安置补贴、临时安置费；非居住部分的补偿项目一般包括非居房屋价值补偿、非居签约奖励费、非居搬迁奖励费、非居无搭建补贴、非居室内装饰装修补贴自行购置营业用房补贴，还有停产停业补偿、证照补贴。
和居住部分征收补偿利益中，法院会结合各个补偿项目予以分割，非居住部分补偿利益分割也与各个补偿项目有关，但是哪些项目归属于哪些人？或者说哪些人对哪些补偿项目可以主张全部所有，或者主张多分？这就引发我们对第三个问题的探讨。
3、法院对非居住房屋补偿利益分割的倾向性裁判意见？
经检索，目前法院针对居非兼用房屋被征收后补偿款分割是有相关规定和解答，不过基于共有纠纷案件特殊性，法院给出的解答比较原则性，法院对补偿金额酌情分割的情况比较多，不过高院给出的解释、中院发布的裁判观点，确实给我们办案带来指导性的参考。
《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解释（沪高法民一[2004
4号）》第十条、第十一条解答意见如下：
公有房屋拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割？
被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该房屋的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。

购房置业|【二审改判案例】居非兼用房屋，征收补偿利益如何分割？

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