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楼市|从全国楼市现状看成都楼市，3月份或将有所变化

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楼市|从全国楼市现状看成都楼市，3月份或将有所变化

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楼市|从全国楼市现状看成都楼市，3月份或将有所变化

经济增长是房价上涨的基础 ， 而经济的增长又与政策、地理位置、人口有关！
新年伊始 ， 万物焕新 。 但楼市紧张的气氛 ， 始终没有消散 。 在全国各地纷纷推出限跌令后 ， 花式自救 ， 登台亮相 。
高校大学生、进城农民、多娃家庭……凡是跟宏观战略有关的群体 ， 都要刺激一遍 。
数据显示 ， 截止到12月 ， 三四线城市的新房库存已经达到了2.24亿平方米 ， 在连续37个月同比增长的推动下 ， 创下近5年的新高 。

新的一轮大库存问题 ， 又摆在面前 。 2015年 ， 我们还可以通过“货币化棚改”去库存 ， 但7年后的今天 ， 楼市已经不具备大规模房价上涨的条件 。
不是不想“去” ， 而是真的没法“去” 。 所以你会看到 ， 黑龙江、吉林等地虽然在自救 ， 但从未提到过棚改 ， 降低首付比例、放松限购等内容 。
2022年当局还会坚守“房住不炒”大基调 ， 而新一轮的库存问题 ， 就像头顶巨石 ， 压得三四线城市喘不过气 ， 2022年 ， “横盘阴跌”将成为三四线城市的主基调 。
新房卖不掉 ， 会影响开发商拿地热情 ， 间接影响地方财政 。 东北、新疆、内蒙、山西、河北这些经济欠发达的地区 ， 最为煎熬 。 比如山西太原 ， 对房地产经济依赖度高达54.63% ， 然而今年前10月的土地收入同比下降了75.38% 。
城市没有经济增长动能 ， 房价就不可能有上涨的基础 ， 这一点一定要清晰认识到 。
而一二线呢？调查发现 ， 近期在放水、信贷放松的利好下 ， 很多城市已经出现了不同程度的“躁动”趋势 。
我们通过对成都、杭州、武汉、郑州、西安这五个核心城市的研究 ， 我们发现2点规律 。
1、很多城市都会出现“前高后低”的行情走势 ， 这并未是偶然事件 。
今年上半年 ， 降准、信贷放松、购房需求释放 ， 一些核心城市都会出现小阳春 ， 但涨得比较厉害的城市 ， 还会被政策严控 ， 房价回落调整 。
现在的调控思路很清晰 ， “一二线城市防涨 ， 三四线防跌” ， 防涨有“二手房指导价 信贷收缩”两大杀器 ， 防跌有“限跌令 信贷放松” 。 但个人认为 ， 后者的难度会更大一些 。

2、房价走势不会等待刚需 。
观察一个城市的楼市 ， 永远不要从一个群体去入手 ， 而是升到高处 ， 俯瞰全局 。
成都有存量购房者 ， 也有增量购房者 。 成都是川渝城市群几千万人口的核心聚集地 ， 杭州是长三角仅次于上海的存在 ， 我们观察的是一个城市财富的“均值” 。
成都下半年房价下跌了一阵 ， 但很快年底成交又在反弹 ， 说明需求生生不息 ， 有人离场、有人入场 ， 机会窗口稍纵即逝 。
优质城市的楼市 ， 就像定时高速列车 ， 隔断时间停下来接人 ， 然后继续向前飞奔 ， 想通这个道理 ， 自然就坦然了 。

那么成都楼市会怎样？成都 ， 川渝城市群龙头 ， 新一线头部城市 ， 2000万人口大市 ， 近几年楼市风风火火 ， 被政策重点关注 。
2021年上半年被史上最严调控冲击后 ， 一夜冰封 ， 但现在已经出现筑底反弹趋势 。 11月份 ， 二手房成交5600套 ， 12月突破1万套 ， 相对于之前月均3000套的成交量 ， 数值惊人 ， 甚至刷新了近2年来的最高点 。
当然 ， 11月-12月数据 ， 参杂了前期因银行延期贷款积压的成交 ， 但纵使剥离这层因素 ， 11-12也是一个明显的翘尾效应 。

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