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房价|市中心有个尴尬的小区：二手房价格比开盘价还低，亏了还要卖？

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房价|市中心有个尴尬的小区：二手房价格比开盘价还低，亏了还要卖？

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今天聊一个五里亭的次新房小区 ， 这个小区有点尴尬 ， 其最后一次开盘的价格已到3万 ， 仅仅几年 ， 据某网的成交记录显示 ， 成交的两套房源均低于3万 ， 一套2.86万 ， 一套2.97万 ， 从成交数据看 ， 这两套房源明显是卖亏了 。 相信所有人都有个疑问 ， 为什么明显亏了还要卖？难道真的是因为市场真要暴跌 ， 市中心的房子也不抗跌？

带着疑问 ， 我们先来梳理下该楼盘的开盘情况 。 据网上资料 ， 金辉优步大道最早于2016年6月开盘 ， 成交均价为2.42万 。 二三期开盘成交均价为2.52-2.6万 ， 主推户型在90-114㎡之间（毛坯复式） ， 以后开盘打底2.9万 ， 直到最后一次开盘破3万 。 不过当时福州仍属于上升期 ， 虽然价格较贵 ， 但去化尚可 。
我们从某网的成交数据可知 ， 这两套房源面积一套为89㎡ ， 一套为105㎡ ， 故可推断出为1-3期开盘所售房源 ， 毕竟谁会傻到花3万卖2.9万？虽然并不是绝对市中心 ， 但也交通便利、靠近地铁五里亭站 ， 出行生活皆两便 ， 并不至于贱卖 。

那么 ， 既然是1-3期房源 ， 成交均价也仅2.4-2.6万之间 ， 二手房能卖到2.8-2.9万 ， 这明显是赚了 ， 虽然不是大赚 ， 但也是小赚一笔 。 其实不然！
我们再来粗算下 ， 因为成交房源均为高楼层 ， 我们以2.52万作为入手价 ， 出手价则选择高些以2.97万计算 ， 将收益最大化 ， 参考89㎡面积 ， 来算算买这个小区的业主是赚了还是亏了！
1、收益 =（2.97-2.52）万/㎡*89㎡=405000元
2、一次性付款所付费用=2.52万/㎡*89㎡=2242800元；
【房价|市中心有个尴尬的小区：二手房价格比开盘价还低，亏了还要卖？】按揭贷款（按已还月供5年计算）所付费用=2242800元-（2242800元*0.7）+1560000元（贷款取整）*30年等额本息（商业贷款利率4.9%）*60月≈1180000元；
3、海峡银行定存5年期收益（整存整取 ， 年利率4%）收益：
①一次性=2242800元*4%*5年=448560元；
②按揭贷款=1180000元*4%*5年=236000元 。
通过粗略计算 ， 有意思的是 ， 我们看到 ， 若将一次性买房的钱拿去定存的收益比卖房的收益还高 ， 从这个程度上讲 ， 如果一次性买房还不如去定存 ， 至少不用担心房价下降出现风险；而按揭贷款因为资金投入小 ， 出手则小赚一笔 。
不过 ， 因为金辉优步大道入市之后定价过高 ， 房价已提前透支 ， 最后开盘均价都已破3万 ， 与如今周边楼盘价格不相上下 ， 可以说有价无市 。 对于前期购买的业主来说 ， 价格有涨 ， 但涨幅不大 。 而事实上 ， 同样是同时期的东三环边上的阳光城檀悦 ， 2016年开盘时有人以1.8万价格买到 ， 中高楼层有的在2万也可买到 ， 如今某网的成交记录显示 ， 该小区有2.8万的成交房源 。 从这个角度上讲 ， 买金辉优步大道确实买亏了！
由此 ， 想到今天的一个热门话题：万科郁亮说地产已进入“黑铁时代” ， 这是他对目前地产形势最新判断 ， 行业龙头的嗅觉无疑是灵敏的 ， 同时也得到了验证 ， 从“黄金时代”到“白银时代” ， 从提出“活下去”再到如今的节衣缩食为应对“黑铁时代”的到来 ， 市场不断下坡 。 白菜价、暴雷、裁员、股价暴跌 ， 这些无人相信的场景已成为现实 。 而今年 ， 房地产行业 ， 那些大大小小的房企 ， 只能破釜沉舟、背水一战 。 如何理解？要么死、要么活 ， 没有中间状态 。
这些话足见如今地产行业的严峻 ， 这些年调控空前 ， 力度之大 ， 悲观情绪主导市场 ， 导致房价跌跌撞撞 ， 或许 ， 在未来 ， 像金辉优步大道这样的情景还会更多？

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