从人事管理来看，自2019年被划分为BU之一后，万科长租公寓事业部也曾在万科南方区域首席执行官孙嘉的带领下进行组织重建和事人匹配。2019年底孙嘉也不再兼任万科长租公寓事业部负责人职务，长租公寓事业部总经理由原万科集团人力中心负责人胡冬华担任。
截至2021年6月底，泊寓保持国内集中式公寓规模全国第一，布局33个城市，开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。2021年上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。
据了解，目前，泊寓已在实践中形成集体建设用地租赁社区、自持用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产的“产品+建造+运营”服务输出等多种业务模式，满足不同类型客户的租赁需要。
毛利低、投资回报周期长、盈利模式受限，是长租公寓领域普遍的难题。经过调研之后，潘石屹曾得出不碰长租公寓的结论。他认为，长租公寓的盈利能力确实非常低，甚至低到了无法填补银行贷款利息的地步。郁亮也曾说，长租公寓经营很难，但是万科必须要做的市场。长租公寓挣不了大钱，有稳定的收益就不错了。
商业愿景之外，民生属性才是住房租赁产业更重要的底色，十四五以来建设保障性租赁住房上升至国家战略层面。在暴雷民企纷纷抱上国企“大腿”之时，万科想要做大长租领域或许也是向国家战略靠拢。
总裁直管之外，万科联合深圳市人才安居集团成立公司，亦有与国企合作分摊风险的意味。
深圳市人才安居集团2016年6月30日注册成立，是深圳市专责负责公共住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，如今市场风云变幻，国企正在成为强势玩家这是既定事实。
分拆IPO，or 谋求公募REITs上市？
“万科如此重视长租领域，或许会谋求资产证券化，实现公募REITs上市。”这是业界对万科总裁直管管泊寓的另一个重要观点。
2021年11家公募REITs实现上市且表现亮眼，其资产业态主要集中在产业园、环保设施和高速公路。另根据2021年7月国家发改委发布的通知，除了清洁能源旅游基础设施，保障性租房也纳入REITs新试点。目前深圳、重庆、北京等城市也均有租赁住房REITs项目公开招标。
天时地利之外，人和之上，祝九胜出身国有银行，熟知国企的文化价值观和做事方式。2012年，祝九胜从建行离职加入万科，分管银行、信托等信贷渠道的融资工作。郁亮也曾称，祝九胜在万科现金流模式上担任了领头人的角色，自其加入万科，万科银行资金业务对接更加顺畅。
祝九胜于2016年至2018年1月，担任万科合营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理，且拥有中南财经政法大学经济学博士学位，似乎更加加注了成功的砝码。
事实上，除了REITs，租赁债券也为房企提供了另一种补充流动资金的途径。从2017年龙湖成为全国落地的首单公募住房租赁专项公司债券以来，契合国务院2016年提出的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。
“住房租赁转向债已经算证券化，就目前来看效果还可以。现在走专业机构成本会高一些，现在是卖给银行券商，银行券商再卖给个人理财。如果通过REITs房企可以在证交所直发给个人，成本肯定更低。”某财经人士告诉焦点财经。
1月20日，万科称，30亿元住房租赁专项公司债券即将付息，就票面利率来看，“21万科01"的票面利率为3.38%，21万科02"的票面利率为3.98%，相对来说其他发债融资，租赁债券的票面利率比较低。就在此前一天，龙湖50亿住房租赁专项公司债券获上交所反馈，象屿地产15.8亿元住房租赁专项公司债券在上交所提交注册，都在说明良好的长租发展业务对于企业租金业务发展及融资有积极作用。
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