商品房预售|对于商品房预售现状的分析购房置业

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引言

商品房预售所得的资金是房地产开发企业将未完工的在建商品房出售给预购者，预购者按预购合同约定的金额支付给房地产开发企业预购房屋的资金。在此预购者未能真正拥有房屋的所有权但却支付了所有的预购房款，因此预购者承受着房财两空的巨大风险。

（一）预售资金监管问题
我国各地对预售资金的利用、监管和使用没有统一的标准，也没能出台统一的法律、法规进行约束和限制。

各地对预售资金的收取比例、监管流程、监督资金的使用、监管平台各不相同。于是各地区按本地区的情况做出监管对策，但很多却不尽人意。
我国房地产融资渠道较窄，商品房预售资金又是融资的主要来源，一些房地产开发企业为扩大规模，将预售的资金挪作它用，致使在建项目不能按时交付、质量不合格、烂尾楼现象频繁出现，更有甚者一些房地产开发企业老板卷款潜逃。
究其原因，出现这些情况都是因为预售资金监管不力所致，购房者遭受严重的经济损失，同时也重创了房地产行业的健康发展。

（二）预购房屋质量与预售合同描述不一致
在房地产预售中，一些房地产开发企业做出一些精致的商业广告来吸引购房者，但现实建造的房屋与广告宣传相差甚远，如将原有的绿化用地缩水或变为它用，设计规划的游泳池变成了景观鱼池等。
部分开发商因将预售资金挪作它用后自有资金不足，将原先设计的建筑材料变成廉价低质材料，致使房屋质量不合格，严重影响购房者的居住环境和居住安全。
【商品房预售|对于商品房预售现状的分析】
（三）一房多买卖现象，售房信息不对等
一些房地产开发企业利用不及时给预购房备案的漏洞，将该套房屋卖给多个预购者，又以各种理由告知预购者该套房屋不能办理产权证为由，要求预购者更换其他的房型；个别房开商将已预售的房屋进行抵押后玩失踪。
究其原因，房地产开发企业销售该楼盘时，只展示对其出售房屋有利的情况，吹嘘房屋质量、价格、交通、环境优越条件诱惑购房者，却故意隐瞒一些对购房者不利的信息，而预购者不能掌握房屋信息。

对出售房屋的情况不了解，仅根据广告宣传或看模型等资料了解房屋，以致于预购者无法做出合理正确的判断，导致盲目购房的现象，这对预购者这些弱势群体来说是非常不公平的。
（四）缺乏完善的市场准入和退出机制
当前我国对房地产开发企业的成立和撤销门槛相对来说很低，一些不具备开发实力的小公司只要条件符合都可以注册成立，但真正建设楼盘时又因资金问题而不得不停工或退出在建项目的建设。

对于此行为法律又没有完善的退出机制，使一些小的房地产开发企业利用退出机制的漏洞来逃避法律罪责。