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【跌停|疫情期间，租房合同违约频发，房东租户两难？不可抗力是保护伞？】新冠疫情至今已有两年多时间了 ， 许多企业从一开始的措不及防到现如今的拼命死扛 。 苦苦挣扎在经营困局中 ， 眼巴巴的望着疫情结束 ， 却仍望不到尽头 ， 迫于无奈撑不下去了 ， 便想着关门闭业算了 ， 没想到关门也不顺利 。
前两天 ， 就有当事人上门咨询 ， 其公司因疫情原因导致经营不善 ， 欲关门闭业 。 但承租房屋的租赁合同还没有到期 ， 企业当时租房时 ， 出租方给的格式合同又臭又长 ， 长达几十页、数万字的合同 ， 看的是头皮发紧 ， 当事人作为承租方签合同时没有细看 ， 就随意签了字 。 这数万字格式合同中满满写的都是甲方的权利 ， 乙方的义务 。 不仅约定了乙方违约需要扣除履约保证金 ， 还要承担下年度租金30%的违约金 ， 补足免租期优惠等等违约责任 。 当事人找来是想要分析下如何能够减少损失 ， 也对此提出了自己的几个问题：
一、我们是因为新冠疫情导致生意不好 ， 经营不下去了 ， 是否适用不可抗力规定呢？不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况 ， 是不受合同双方当事人支配的 ， 如战争、海啸、地震等现象均属于不可抗力 ， 因不可抗力不能履行民事义务的 ， 不用承担民事责任 ， 且可以享有合同解除权 。 本次疫情也是当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况 ， 疫情防控措施也是个人无法预见的 ， 那么是否可以构成不可抗力从而不承担违约责任解除合同呢？
判断新冠疫情是否属于不可抗力 ， 应从合同的约定 ， 政府的管控措施对合同履行所造成的影响进行判断 ， 不能一概而论 。 如果合同有约定疫情属于不可抗力因素 ， 自然可以按照双方约定来解除合同 ， 如果合同中没有对疫情进行约定 ， 那么需要判断因为疫情或者疫情防控措施是否对合同的履行造成了根本性的阻碍 。
因为疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行 ， 在及时告知出租人的情况下 ， 是可以适用不可抗力的规定从而免除责任解除合同的 。 如果只是因为疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难 ， 此时仍有履行合同的可能性 ， 只是履行合同会对一方当事人不公平 ， 此时可以主张变更合同履行期限、履行方式、价款数额 ， 比如减免租金、延长租期或者延期支付租金等 ， 但并不能因此来主张使用不可抗力规定来逃避违约责任 。
二、违约解除签署的格式条款合同 ， 是否需要承担合同中约定的所有责任呢？大多数企业的办公楼都是租赁而来的 ， 出租方利用自身强势的地位 ， 提前设立好相应条款 ， 最大化的免除自己的责任 ， 增加承租方的责任 ， 并且作为承租方往往不能针对合同内容进行协商修改 。
如果提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制或排除对方主要权利 ， 那么很可能会被认定为无效条款 。 如果合同双方当事人对格式条款的理解发生争议 ， 首先是以通常理解去进行解释 ， 存在两种以上解释的 ， 会选择对不利于提供格式合同一方的解释 。
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