另一方面 ， 随着部分房企接连陷入财务困境 ， AMC和信托等金融机构被迫接盘地产项目 。 这些不良资产除了转手卖出 ， 也可能委托代建方经营及销售 。
中指院报告预计 ， 2020-2024年国内的代建市场新订建筑面积将保持23.5%的增速 ， 预计2024年行业的新订建筑面积达到约1.94亿平方米 。
进入壁垒
新玩家加速涌入 ， 而要分得一块代建的蛋糕并不容易 ， 多位房企人士深有感触 。
一方面 ， 项目开发过程中的部分事项需要业主方拍板 ， 代建方需要进行多轮沟通和协调 ， 开发与销售周期较长 。 习惯了赚快钱、大钱的房企 ， 赚不了这份慢钱、小钱 。
前文提及供职于一家TOP20房企的小艾说 ， 当下市场最主流的还是商业代建 ， 政府代建和资本方代建的需求相对较少 。
商业代建的业主方主要是中小型房企 ， 手中有地 ， 但资金实力较弱 ， 代建方可能需要垫资代建 ， 或者为项目融资提供连带责任担保 。
另一方面 ， 如果业主方资金出问题 ， 代建方也会受到牵连 。
“我有个朋友经手的代建项目 ， 因为业主方资金链断裂、工程烂尾 ， 不仅拿不到代建费 ， 还影响了品牌声誉 ， 因为项目挂的是代建方的牌子 。 烂尾之后 ， 政府就找代建的大房企 。 最后 ， 朋友的公司被迫接盘了项目的全部股权 。 ”小艾说 ， 在业内 ， 代建由“轻”变“重”的案例并不少见 。
代建领域新玩家众多 ， 但不是人人都能做好这门生意 。
小艾认为 ， 业主在挑选代建方的时候 ， 最看重的是产品力以及品牌溢价 。 “房地产行业经过多年发展 ， 单论开发能力 ， 代建房企之间的差距可能没有想象中那么大 。 在品牌输出方面 ， 可能只有绿城、仁恒、龙湖 ， 有些溢价空间 。 此外 ， 一些区域龙头房企也能凭借地方性的影响力 ， 吃透一个区域的代建单子 ， 比如河南建业 。 ”
绿城发力
面对外部形势的变化 ， 代建老大哥绿城管理正在发力 。
早在2005年 ， 绿城已涉足代建业务 。 2010年 ， 绿城管理分拆成立 。 代建业务已成为绿城重要的业绩来源 。
2016年 ， 绿城代建业务贡献销售金额181亿元 ， 总合同销售金额首次突破千亿元 。 2021年 ， 绿城通过代建获取的销售金额达到843亿元 ， 同比增长13% ， 占总合同销售金额的24% 。
业绩报告显示 ， 2021年 ， 绿城管理实现营收22.432亿元 ， 同比增长23.7%；归母净利润5.65亿元 ， 同比增长31.9%；新拓代建项目的合约总建筑面积达2280万平方米 ， 同比增长约21.9%；新拓代建项目代建费预估71.1亿元 ， 同比增长约22.3% 。
截至2021年底 ， 绿城管理的代建项目数量为345个 ， 合约项目总建筑面积8470万平方米 ， 在建面积则同比增长8.7%至4400万平方米 。
在国内中小开发商数量不断减少的情况下 ， 绿城管理主动调整了客户群结构 。
2021年 ， 绿城管理的合约总建筑面积中 ， 政府委托以及国有企业的委托占比约60% ， 私营企业约占37% ， 金融机构占2.8% 。
谈及未来的业务结构 ， 绿城管理总裁李军称 ， 绿城管理会保持政府代建业务的稳定增长 ， 提高商业代建的合作要求 ， 并重点拓展国有企业、城投公司的代建业务 。 同时 ， 绿城管理也会拥抱涉房类的不良资产 ， 拓展资本方代建业务 。
绿城管理已与中国信达、东方资产达成战略合作 ， 此外还签署了多个不良资产处置项目 。
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