在黄老看来 ， 将有几个变化：1.全世界的房企负债率没有超过50%的 ， 我们已经到了80%、90% ， 未来5-10年 ， 我们的负债率会明显下降 。 原因在于当地价、房价、市场失去高速增长后（过去二十年翻三番、四番） ， 当市场萎缩后 ， 这个高杠杆的负债就不可持续 ， 目前70%的目标也仅仅是阶段性的 ， 未来会降到50% ， 甚至40% 。 2.开发商数量会大幅减少 ， 老美现在造房子的开发商只有500多个 ， 而我们有9万个 ， 未来10年有1万个不得了了 ， 要么自己关闭 ， 要么转行注销等等 。
3.以后是根据市场实际情况来开发 ， 不是造100万平米 ， 就卖100万平米的大周转 ， 以后就是造50万平米 ， 其中有25万平米当商品房卖掉 ， 有25万是商业性的租赁房 ， 就变成商住、长租公寓 ， 商住两用 ， 负债率下降 ， 通过租金去发行ABS债券 ， 资本市场的债券就来了 ， 覆盖一半的资本 ， 然后银行贷款造房子、卖房子又产生一半资本 ， 就变成了一个均衡 。 这些方面都是我们未来房地产的“新常态” ， 我们没必要担心目前房地产调控的“阵痛” ， 恰恰是房地产的拐点 ， 拐点之后 ， 就是我们房地产进入良性循环的开始 。
这一点 ， 在国办4月25日发布的《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》中也可以看到 ， 全文一字未提商品房消费 ， 而是把重点放在了扩大保障性租赁住房的供给 。 我们要看到这其中的微妙变化 ， 翻译成白话 ， 未来商品房市场蛋糕没那么大了 ， 会保持一个商品房和租赁市场的动态平衡 ， 真正实现房住不炒 。
3.发挥稳宏观经济大盘的作用 。 特别是受到这几年特殊事件的影响 ， 经济发展面临前所未有的压力 ， 房地产应该肩负起应有的稳重任 ， 据媒体不完全统计 ， 目前起码有超80座城市在不同程度放松楼市调控 ， 促刚需和改善需求释放 ， 稳住购房消费端 。 所以才有了央媒经济日报4月20日的《发挥稳楼市在稳大盘中的作用》的文章 ， 这与住建部在今年工作部署中提到的“努力稳定宏观经济大盘作用”说法是一致的 。
那么 ， 这是全部的“底牌”吗？
相信关注楼市的朋友还注意到近期的一则消息 。
4月25日 ， 全国人大法工委经济法室岳仲明主任重提2021年10月份通过的房地产税改革试点决定 ， 并表示将按照“先行先试有序进行 ， 积累试点经验 ， 形成制度成果” 。
我们知道 ， 由于目前楼市受到突发事情的冲击比较冷 ， 相关部门也表态暂缓房地产税改革试点 ， 那为什么现在又重提呢？很显然 ， 这项工作不过是由于特殊原因有所放缓 ， 但工作还是在有序进行 ， 只待市场复苏 。 可以看到 ， 房地产税这张“底牌”终究还是要打出来的 ， 也可以称之为“王牌” ， 一来 ， 为地方提供税源 ， 降低对土地财政的依赖 ， 二来可成为稳楼市的长效工具（市场冷就少收点 ， 市场热就多收点） 。
所以 ， 整个信息串联起来 ， 我们有一种预感就越来越强烈了！
这种预感 ， 并非是“非涨即跌”的随意臆测 ， 起码包括以下几个方面：
第一 ， 短期来看 ， 房地产的政策面持续放松是没有什么大问题的 ， 包括限购、限贷、限售、限价等等 ， 都得逐步放松 。 为什么说是逐步的呢？一方面收紧这么久了 ， 怕放松太多市场不好把控 ， 另一方面 ， 逐步试水有利于给予市场预期 ， 如果达到了回暖的效果 ， 后面的招就不用了嘛 ， 毕竟这玩意还是有后遗症的 。
第二 ， 但从中长期来看 ， 房地产市场进入“黑铁时代”已经毋容置疑 ， 这杯羹越来越难分到 ， 无论是房企 ， 还是购房者 ， 很多人可能从中退出市场 ， 只能留下一批优质的开发商 ， 一些不注重品质和售后的开发商、高杠杆开发商终将从人们的视野中消失 ， 在未来 ， 房企的护身符不是规模 ， 而是品质、口碑 。 房子 ， 对于大多数玩家而言 ， 将不再是只赚不赔的买卖 ， 不仅是三四线以下城市的房子 ， 即便是在大城市 ， 其非核心地段非优质教育资源加持“老旧房”也将是有价无市 ， 变现不易 ， 更别说保值了 。
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