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原创 刘晓博
在中国 ， 房子是分层级的 。
普通住宅因为更具“生活必需品”的属性 ， 处于第一层级 ， 用地是70年的 ， 民水民电 ， 可落户、可申请学位 ， 免征土地增值税 ， 个人购买还免征房产税 。 在交易中 ， 普通住宅往往可以享受契税减免 。
住宅里的单身公寓、豪华住宅 ， 处于第二层级 。 前者在学位紧缺的时候 ， 往往受到歧视；后者在首付比例、贷款利率、契税等方面 ， 受到歧视 。
处于第三层级的 ， 是各类商办物业 ， 它们往往被称为“非住宅” ， 包括商务公寓、商办公寓、写字楼、商铺等 。 这类房子处于受歧视的状态 ， 购买时首付偏高（4.5成到5成）、贷款年限偏短（一般10年） ， 商水商电 ， 有土地增值税、契税偏高、往往无法落户或者申请学位 ， 土地年限偏短（40年或者50年） 。
中国还有一类房子也“权益受限” ， 这就是各类产业用地上的房子 ， 只能卖给企业 ， 甚至是某类企业（比如高新科技企业） 。 但这种房子 ， 严格地说不是商业化的房地产 。
商办物业 ， 最近连续迎来了大利好 。
比如4月21日 ， 长沙市住建局等五部门联合下发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》的通知 。 《意见》主要围绕用地管理、房屋库存去化两大政策内容展开 ， 推进长沙市非住宅商品房去库存 。
政策包括：
1、降低商办物业的交易成本 。 购买非住宅商品房一手房的按契税计税依据的1%给予补贴；新购买非住宅商品房且持有1年（含）以上对外转让的 ， 对购买方按契税计税依据的4%给予补贴 。
2、降低商办物业的使用成本 。 居住在公寓的居民住户 ， 符合“一表一户”安装条件和建设标准的 ， 可申请执行城镇居民用水用电用气价格标准 。 也就是“民水民电” 。
3、可能降低首付、拉长按揭时间 。 通知说 ， 鼓励金融机构对符合条件的小微企业主、个体工商户 ， 购买商铺、公寓等非住宅商品房 ， 给予普惠金融贷款利率优惠；创新信贷产品 ， 在客户准入、贷款额度、还款方式、定价等方面给予灵活性政策支持 。
4、鼓励政府等机构购买 。 长沙市行政事业单位、社区公共服务机构、自律性组织等需要增加业务用房的 ， 或是配建公共服务设施的 ， 鼓励在存量非住宅商品房中购买或租赁 。 鼓励购买或租赁存量公寓作为保障性租赁住房 。
总之 ， 楼市调控优等生——长沙 ， 在楼市政策上率先松绑的 ， 竟然不是住宅而是商办物业 。
为什么？
因为从长沙到整个湖南省 ， 商办用房的库存量非常大 ， 急需去库存 。
上图是截至2021年末 ， 主要城市写字楼空置率 。 长沙达到了35.5% ， 远远高于北上广深四大一线城市 。 但长沙并不是省会城市里最高的 ， 长春、南昌、武汉等城市都高于长沙 。
2018年的时候 ， 湖南住建厅曾发布过一份“关于各市各州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函” 。 按照其中披露的信息 ， 在湖南不少县城、县级市 ， 商办物业的区划周期超过了240个月 。
也就是说 ， 即便不建设新的非住宅项目 ， 也能卖20年以上 。
克而瑞的数据显示 ， 截至2021年9月 ， 长沙商业库存存量达到441万方 ， 去化周期长达209个月；办公存量为302万方 ， 去化周期约220个月；公寓存量447万方 ， 去化周期约33.17个月 。
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